Кто управляет МКД, который застройщик вводит в эксплуатацию поэтапно

Разбираемся: 

• Сколько организаций могут управлять МКД, ели его вводили в эксплуатацию отдельными частями.
• Нади ли проводить общее собрание в каждой секции после их ввода в эксплуатацию, чтобы выбрать способ управления и управляющую организацию.
• Как органы власти пытаются решить проблему в 2025 году.

Сколько организаций могут управлять МКД, если в них несколько секций

Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, домом может управлять только одна организация. Но на практике собственники помещений и УО иногда приравнивают разные секции здания к самостоятельным объектам недвижимости. Получается, что для каждой части МКД жильцы выбирают свою управляющую организацию.

Проблемы обычно возникают при взаимодействии с органом ГЖИ. Например, инспекция выяснила, что одним МКД управляют сразу две организации. В таком случае она выносит приказ об исключении дома из реестра лицензий субъекта РФ в отношении одной из УО.

Позиция органов ГЖИ чаще всего сводится к следующему: даже если застройщик вводит МКД в эксплуатацию отдельными очередями, дом является единым объектом недвижимости. У его частей общий почтовый адрес и сквозная нумерация квартир. Значит, две управляющие организации не могут обслуживать одно здание.

В итоге получается противоречие: дом один, но им управляют минимум две УО. Судебная практика так и не выработала единое решение этой проблемы.

Например, в деле № А65-16761/2021 Верховный Суд сделал такой вывод: разные способы управления можно реализовать в одном доме, который введен в эксплуатацию по этапам. Секции являются самостоятельными МКД, и в здании есть техническая возможность обслуживать его части по отдельности. 

На самостоятельность частей МКД не влияет даже тот факт, что им присвоен общий адрес, а само здание поставлено на кадастровый учет как единый объект недвижимости. Поэтому несколько управляющих организаций могут управлять разными секциями МКД.

Верховный Суд исходил из того, что волеизъявление собственников помещений имеет приоритет при выборе способа управления домом и управляющей организации. Кроме этого, было еще два обстоятельства в пользу такой позиции:

• От собственников помещений не поступали жалобы, которые были бы связаны с качеством управления МКД.
• Секции МКД имеют отдельные инженерные сети. РСО поставляют в них коммунальные ресурсы по разным договорам ресурсоснабжения.

Тем не менее в практике Верховного Суда есть определение, где он пояснил, как решать вопрос обслуживания МКД, которые вводятся в эксплуатацию частями. Это дело А09-11659/2017.

Застройщики вводят МКД в эксплуатации по секциям в силу экономических причин. При этом разделение дома на этапы при проектировании и строительстве еще не говорит о единстве или разделении здания на части. То же самое касается единого почтового адреса и сквозной нумерации квартир.

В первую очередь надо определить, можно ли относить части МКД к единому объекту гражданских прав и жилищных правоотношений. Верховный Суд указал, как определить статус разных секций МКД:

• Изучить проектную и техническую документацию на дом. В ней должно быть указано, являются ли секции единым МКД или это самостоятельные объекты. В частности, надо посмотреть, как составлен технический паспорт: он единый на весь дом или для каждой части есть отдельный документ.
• Ознакомиться со сведениями кадастрового учета. Надо установить, присвоены ли отдельным секциям собственные кадастровые номера.
• Провести строительно-техническую экспертизу. Если документация и информация о кадастровом учете не дали однозначный ответ, эксперт поможет определить статус секций. В том числе определит, есть ли техническая возможность управлять частями МКД по отдельности.

Например, в ходе экспертизы установлено, что инженерные системы нескольких секций связаны между собой и не зависят от других частей МКД. Кроме того, земельные участки и фундамент обособлены. Значит, конструктивно секции не являются единым домом.

Надо ли проводить общее собрание, чтобы выбрать УО для обслуживания новой секции дома

Если управляющая организация собирается управлять всеми частями МКД, в первую очередь надо проверить, статус этих секций.

Секции — это единый МКД. Тогда согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания обязательно для всех собственников. Управляющей организации достаточно заключить договор управления с новыми владельцами квартир в той части МКД, которая введена позже. Это можно сделать при подписании акта приема-передачи помещения. 

У секций разные кадастровые номера. Если документация на МКД и экспертиза показали, что частями дома можно управлять отдельно друг от друга, то лучше провести в каждой секции отдельное общее собрание. На них собственники смогут выбрать способ управления и УО.

Как органы власти пытаются урегулировать проблемы обслуживания МКД в 2025 году

В июле 2025 года органы власти решили урегулировать проблемы управления МКД, которые застройщики сдают в эксплуатацию частями. Депутаты внесли в Госдуму законопроект № 958078-8, где предложили добавить в ст. 161 Жилищного кодекса новую часть. Вот какие изменения она предполагает:

• Если квартиры находятся в части МКД, которая введена первой, то собственники должны выбрать способ управления или управляющую организацию в течение двух месяцев.
• В секциях, которые застройщик введет позже, будет действовать тот же способ управления или УО, что и в первой части МКД.
• Если собственники помещений в части МКД, которая введена в эксплуатацию ранее, не выбирали способ управления и управляющую организацию, то орган местного самоуправления должен провести конкурс и по его результатам назначить УО.

Получается, органы власти хотят закрепить в ЖК РФ, что домом может управлять только одна организация, даже если застройщик сдавал дом по частям. В таких случаях приоритет выбора УО есть у собственников помещений, которые введены в эксплуатацию раньше.

Пока законопроект прошел только стадию предварительного рассмотрения. Затем последует первое, второе и третье чтение в Госдуме.

У вас есть вопрос об управлении МКД, в том числе в нестандартных случаях? Оставьте заявку на консультацию, и мы найдем правовое решение вашей проблемы.