Кто отвечает за ремонт отмостки МКД?

Суть вопроса

Разрушилась отмостка вокруг многоквартирного жилого дома, что делать? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Если вокруг многоквартирного дома разрушилась отмостка, прежде всего необходимо определить характер повреждений и объем необходимых восстановительных работ. От этого зависит, кто будет отвечать за ремонт отмостки.

Если дом находится под управлением управляющей организации, УК отвечает за надлежащее содержание общего имущества. В соответствии с ч. 1 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, а управляющая организация несет ответственность перед собственниками за выполнение соответствующих работ и услуг.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, ремонт отдельных поврежденных участков отмостки относится к работам по текущему ремонту. Поэтому при наличии локальных трещин, просадок, щелей и иных отдельных повреждений УК должна организовать их устранение в рамках содержания и текущего ремонта общего имущества.

Если отмостка разрушена настолько, что локального ремонта недостаточно и требуется ее демонтаж, полная замена, устройство новой конструкции, то такие работы могут относиться уже к капитальному ремонту.

На это указывают Методические рекомендации, утвержденные приказом Минстроя России от 30.12.2022 № 1159/пр. Они предусматривают демонтаж, устройство и восстановление отмостки в составе работ по капитальному ремонту фундамента и фасада МКД.

В таком случае работы могут финансироваться за счет фонда капитального ремонта. При этом необходимо учитывать перечень работ, которые допускается оплачивать из фонда конкретного дома. Он определяется ст. 166 ЖК РФ и законодательством соответствующего субъекта РФ.

Проведение капитального ремонта осуществляется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Согласно ч. 1 ст. 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается общим собранием собственников, за исключением предусмотренных законом случаев. Если фонд формируется на специальном счете, решением ОСС определяются вопросы, предусмотренные ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, в том числе перечень работ, предельно допустимая стоимость, сроки проведения и источник финансирования.

Разграничение текущего и капитального ремонта отмостки подтверждается и судебной практикой.

Так, в Определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 31.03.2026 по делу № 88-6354/2026 рассматривался спор, в котором собственник требовал обязать управляющую организацию за счет платы за содержание жилого помещения устранить повреждения отмостки, восстановить уклоны, заделать просадки, щели и трещины и обеспечить отвод атмосферных и талых вод.

Проведенная по делу строительно-техническая экспертиза установила неудовлетворительное состояние отмостки. Вместе с тем для устранения выявленных недостатков требовалась ее полная замена, что было отнесено к капитальному, а не текущему ремонту.

Суды отказались возлагать выполнение таких работ на УК как текущий ремонт. Кассационный суд поддержал этот вывод, указав на необходимость разграничивать текущий и капитальный ремонт с учетом характера требуемых работ и источника их финансирования.

При этом кассационный суд отметил, что управляющая организация обязана выполнять текущий ремонт и работы, предусмотренные Минимальным перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, без специального решения ОСС. Иные работы, выходящие за рамки соответствующих обязанностей УК, выполняются при наличии решения собственников и необходимого финансирования.

Поэтому при разрушении отмостки вокруг МКД собственникам в первую очередь следует обратиться в УК с требованием провести ее осмотр, зафиксировать дефекты актом и определить объем необходимых работ. Если характер повреждений не позволяет однозначно установить вид ремонта, может потребоваться техническое обследование.

Если повреждения устраняются текущим ремонтом, вопрос относится к обязанностям управляющей организации по надлежащему содержанию дома. Если обследование показывает необходимость полной замены или переустройства отмостки, следует рассматривать проведение капитального ремонта и его финансирование из фонда капитального ремонта при наличии соответствующих правовых оснований.