Кто отвечает за низкую температуру воздуха в квартире: обзор судебной практики

Когда в квартире холодно, собственники обычно ищут причину, которая от них не зависит: слабо греют радиаторы, у стен плохое утепление или промерзает подвал. Но температура воздуха может снизиться не только из-за действий управляющей организации. 

На примере дела из Волгоградской области разбираемся, когда за низкую температуру в квартирах отвечает управляющая организация, а когда — сами собственники.

Обстоятельства дела

Собственники жаловались, что в квартирах холодно. Управляющая организация и РСО замерили температуру воздуха в помещениях и теплоносителя в подающем трубопроводе отопления в МКД. Получились следующие результаты:

• Температура теплоносителя составила +57,8 °С. Значение соответствует показаниям температурного графика работы котельных РСО. В ее действиях не было нарушений.
• Температура воздуха в угловой однокомнатной квартире составила +19,5 °С, а в угловой трехкомнатной — +18,7 °С. Это не соответствует нормативам.

Собственники пожаловались в орган ГЖИ. Инспекция провела выездную проверку и решила, что в низкая температура в квартирах — это вина управляющей организации. Ей назначили штраф в размере 125 тысяч рублей за нарушение лицензионных требований по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Организация не согласилась с таким решением и попыталась оспорить постановление ГЖИ.

Решение судов

Температура воздуха в помещения МКД должна соответствовать нормативным значениям. Они указаны в п. 15 Приложения №1 к Правилам предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354). 

В данном деле применялись следующие нормативы:

Комната	Норматив температуры воздуха	Допустимое отклонение температуры от нормы
Угловая	не ниже +20 °C	Превышение — не более 4 °C. Снижение с 00:00 до 05:00 часов — не более 3 °C. Снижение с 05:00 до 00:00 часов — не допускается.
Остальные	не ниже +18 °C

Температура воздуха в помещениях зависит от разных факторов. В первую очередь это работа управляющей организации: она должна содержать систему отопления и водоснабжения, чтобы поддерживать в МКД оптимальную температуру. Список обязательных работ перечислен в п. 18 Минимального перечня (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290).

Орган ГЖИ учитывал только один фактор: если в квартирах низкая температура воздуха, значит, управляющая организация не выполняет свои обязанности должным образом. Качество работ по содержанию общего имущества не соответствует техническим регламентам и правилам. 

Тем не менее на температуру воздуха в помещениях влияет не только качество работы УО, но и другие факторы. Суды отметили их при рассмотрении дела.

Во-первых, отклонение температуры воздуха выявлено только в двух квартирах — угловых. В остальных помещениях она соответствовала нормативным требованиям и находилась в пределах от +18,6 °С до +22,0 °С.

Во-вторых, управляющая организация предоставила акты технического осмотра двух квартир, где зафиксированы отклонения температуры. В обоих случаях были факторы, которые могли на это повлиять.

В первой квартире никто не проживал, когда проводился осмотр. В ней было четыре радиатора, и регуляторы температуры установлены на максимум. Окна в помещении закрыты, отверстия для установки кондиционера заделаны. Температура составляла +19,5 °С, а значит, отклонение составило 0,5°С. Это могло быть погрешностью, так как квартира пустовала.

Во второй квартире шел ремонт, поэтому в помещении тоже никто не жил. В каждой комнате сделаны штробы в стенах высотой от пола до потолка. В них были заложены трубы для сплит-системы. На момент замера температуры их заделали в стены, но не оштукатурили место прохода трассы кондиционера.

Замеры температуры показали следующие результаты: 

• В первой спальне — +15,9 °С. В комнате дуло из-под подоконника и в местах прилегания окна и откоса.
• Во второй спальне — + 16,1 °С. Тоже выявлен продув из-под подоконника. Но сильнее всего холодный воздух дул из штробы под трассу для кондиционера. Она находилась на высоте около 50 см от пола.
• В кухне-гостиной — +17,1 °С. Еще один продув холодного воздуха обнаружен под подоконником и в месте примыкания откоса и окна. В комнате была штроба в стене.

В акте осмотра указано, что в квартире надо сделать регулировку окон. Приток холодного воздуха из штроб и мест примыкания окна с подоконником мог быть причиной пониженной температуры.

В материалах дела были доказательства, что управляющая организация неоднократно пыталась решить проблему с отоплением. Она направляла письма в РСО с просьбами восстановить режим теплоснабжения. УО составила акты технического осмотра квартир еще до проверки со стороны инспекции. Суды учли эти попытки контролировать тепловой режим в помещениях.

В пользу управляющей организации говорило еще одно обстоятельство. График подачи теплоносителя был установлен: его температура должна составлять +53,6 °С, если температура наружного воздуха равна +1,0 °С. Но при проверке фактическая температура теплоносителя была +57,8 °С, то есть он подавался выше на 4,2 °С. При этом отклонение от нормы выявлено только в двух квартирах.

Первая инстанция пришла к выводу: орган ГЖИ не доказал, что качество коммунальной услуги по отоплению нарушилось из-за управляющей организации. Поэтому суд признал постановление инспекции незаконным и отменил его. Апелляция и кассация поддержали такую позицию, а Верховный Суд не нашел оснований для пересмотра дела.

Дело: А12-7426/2025