Разбираемся, когда можно включить или исключить объекты из состава общего имущества, кто вправе принять такое решение и как законно провести эту процедуру.
Что можно сделать с составом общего имущества
Стандартный список объектов, которые относятся к общему имуществу, указан в п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Но в каждом доме этот перечень может отличаться — например, если в здании изначально нет перил и пандусов для инвалидов, колясочных или помещений для консьержей.Состав общего имущества можно менять в зависимости от пожеланий собственников и потребностей МКД ↓
Включить в состав общего имущества объекты, которые нужны для обслуживания дома. Обычно это делают в двух ситуациях:
- Собственники решили построить или установить дополнительные сооружения или оборудование. Например, камеры видеонаблюдения, детские площадки и шлагбаумы. После монтажных работ их часто принимают в состав общего имущества, чтобы в дальнейшем обслуживать.
- Объекты, которые предназначены для обслуживания МКД, изначально не включены в состав общего имущества по каким-то причинам. Например, земельный участок, который не поставлен на кадастровый учет.
Что нельзя делать с общим имуществом
Доля собственников в общем имуществе — это не конкретная величина, которую можно выделить в натуре и использовать для личных целей. Например, человек не вправе присвоить себе часть земельного участка или определенную площадь в подвале и запретить другим жильцам ими пользоваться.Кроме того, человек не может отчуждать долю в общем имуществе отдельно от права собственности на свое помещение. Если он продает квартиру, то доля в общем имуществе переходит к покупателю.
Тем не менее бывают ситуации, когда на объект общего имущества регистрируют право индивидуальной собственности. Такие споры часто решаются в суде, и обычно он встает на сторону жителей МКД.
Например, застройщик передал организации право собственности на помещение крышной котельной со всем оборудованием. Жильцы посчитали, что это общее имущество, поэтому ТСЖ попыталось истребовать его через суд и признать право общей долевой собственности за собственниками помещений.
Вот к каким выводам пришел суд:
- Котельные и инженерное оборудование входят в состав общего имущества, согласно пп. «а» п. 2 Правил № 491.
- Если на объект общего имущества зарегистрировано право индивидуальной собственности и у других жильцов нет доступа в это помещение, то они вправе подать иск. Через суд можно истребовать имущество из чужого незаконного владения и признать на него право общей долевой собственности.
При решении подобных споров главное — помнить, что в МКД могут быть нежилые помещения, которые являются неотъемлемой конструктивной частью дома и принадлежат отдельным собственникам. В каждом случае нужно исследовать фактические обстоятельства, чтобы определить, относятся ли определенные помещения к общему имуществу (Определение Верховного Суда от 26.09.2023 г. по делу АКПИ23-606).
Кто определяет состав общего имущества
Право определять состав общего имущества есть у следующих лиц ↓Общее собрание собственников помещений. Они могут уменьшать или увеличивать состав общего имущества, чтобы выполнять свои обязанности по содержанию этих объектов. Тогда будет понятно, что именно надо обслуживать и сколько это будет стоить.
Если домом управляет ТСЖ, то состав общего имущества все равно определяется на общем собрании собственников. У членов товарищества таких полномочий нет.
Организация, которая управляет МКД, не вправе включить или исключить объекты из состава общего имущества. Но она может выступить инициатором общего собрания и предложить собственникам добавить или убрать объекты из перечня, если это нужно для обслуживания дома.
Госорганы и органы местного самоуправления. Первые определяют состав общего имущества, чтобы контролировать его содержание. Вторые — чтобы подготовить и провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Например, орган ГЖИ может определить, входит ли земельный участок в состав общего имущества, если собственники пожаловались на качество уборки территории. В зависимости от ее принадлежности и наличия кадастрового учета инспекция вынесет организации предписание.
Где фиксируют состав общего имущества и надо ли его обновлять
Точный перечень общего имущества собственники утверждают на ОСС и указывают в протоколе. Если дом обслуживает управляющая организация, то такой список также важно указать в договоре управления. Это существенное условие соглашения, которое помогает правильно составить смету расходов на содержание общего имущества.Обновлять состав общего имущества нужно, только если появляется необходимость его изменить. Например, собственники решили установить во дворе шлагбаум. Это оборудование нужно включить в состав общего имущества и назначить плату за содержание, чтобы управляющая организация его обслуживала.
Как изменить состав общего имущества в МКД
Чтобы определить состав общего имущества, нужно провести общее собрание собственников и проголосовать по этому вопросу. Количество голосов будет зависеть от ситуации ↓Нужно увеличить состав общего имущества. Например, включить в него пристроенное помещение или детскую площадку. В таком случае на ОСС надо собрать две трети голосов от всего числа собственников помещений в доме.
Нужно уменьшить состав общего имущества. К примеру, чтобы использовать часть фасада для строительства входной группы. Для этого согласие должны дать все собственники помещений в доме. Без единогласного решения исключить объекты из перечня общего имущества нельзя.
Если в состав общего имущества вошли новые объекты, то надо пересмотреть размер платы на содержание жилого помещения. Тогда УО/ТСЖ/ЖСК смогут обслуживать новые элементы без ущерба для качества других работ.
Итоговое решение нужно оформить в виде протокола ОСС. Куда надо направить решения и протокол после общего собрания — рассказывали в статье.
Хотите изменить состав общего имущества? Оставьте заявку, и мы поможем провести общее собрание, чтобы законно включить или исключить объекты из этого перечня.
Оставить комментарий