Суть вопроса
Как регламентируется уборка проездов в подземной стоянке? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
Вопрос об уборке проездов в подземной автостоянке многоквартирного дома необходимо рассматривать с учетом правового статуса самого паркинга.На практике возможны несколько различных правовых режимов подземного паркинга, от которых напрямую зависит, кто обязан обеспечивать уборку проездов и иных зон общего пользования.
1. Подземный паркинг является конструктивной частью МКД, а проезды относятся к общему имуществу
В силу ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее имущество, указанное в ст. 36 ЖК РФ. При этом МКД может включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.Как правило, подземная автостоянка относится к конструктивной части МКД, если:
- информация о паркинге содержится в проектной документации многоквартирного дома;
- паркинг и жилой дом имеют общие конструктивные элементы и инженерные системы;
- объекты функционально связаны между собой;
- паркинг расположен в границах земельного участка МКД;
- машино-места зарегистрированы как помещения в составе многоквартирного дома;
- в ЕГРН указан единый адрес МКД и машино-мест;
- сведения о составе общего имущества отражены в технической документации дома.
Машино-места, поставленные на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости, в силу ч. 6 ст. 15 ЖК РФ и п. 1 ст. 130 ГК РФ не входят в состав общего имущества МКД.
Однако проходы, проезды между машино-местами, а также инженерное оборудование паркинга, как правило, относятся к общему имуществу всех собственников многоквартирного дома.
Это связано с тем, что такие помещения: предназначены для обслуживания более одного помещения; не имеют самостоятельного функционального назначения; не зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, а также пп. 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, такие элементы относятся к общему имуществу всех собственников.
Данный подход подтвержден, в частности, Определением Верховного Суда РФ № 309-ЭС25-3355 от 17.07.2025, согласно которому вспомогательные помещения, отраженные в технической документации МКД и предназначенные для обслуживания нескольких помещений, могут относиться к общему имуществу всех собственников (помещений и машино-мест), если право собственности на них отдельно не зарегистрировано.
Кроме того, если в паркинге вообще отсутствуют выделенные в установленном порядке машино-места, тогда весь паркинг, включая площадки для размещения автомобилей, проезды и иные помещения, входит в состав общего имущества многоквартирного дома.
В такой ситуации обязанность по содержанию и уборке проездов возникает у лица, осуществляющего управление МКД — управляющей организации, ТСЖ либо ЖСК.
В отношении управляющей организации отметим, что в силу ст. 161 ЖК РФ она обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, а при наличии договора управления несет ответственность перед собственниками за качество оказываемых услуг.
Расходы на содержание такого имущества несут собственники помещений в силу ст. 39 и ст. 158 ЖК РФ.
При этом необходимо учитывать, что содержание общего имущества МКД в части подземной парковки прямо не урегулировано Минимальным перечнем услуг и работ, утв. постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013. Поэтому конкретный перечень работ по уборке проездов, периодичность выполнения работ и размер платы определяются общим собранием собственников помещений многоквартирного дома при установлении размера платы за оказание соответствующих услуг управляющей организацией.
2. Подземный паркинг представляет собой нежилое помещение (помещения) в составе МКД. Проезды – общее имущество собственников машино-мест
Второй вариант — когда подземный паркинг физически расположен в многоквартирном доме, однако юридически представляет собой самостоятельное нежилое помещение (помещения) и не входит в состав общего имущества собственников помещений МКД.В таком случае как указано в письме Минстроя России от 04.04.2018 № 13443-КБ/06, подземный паркинг может рассматриваться:
- либо как единое нежилое помещение, принадлежащее владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности;
- либо как совокупность машино-мест и внутренних помещений, принадлежащих собственникам машино-мест.
Соответственно, в рассматриваемой ситуации управляющая организация (ТСЖ или ЖСК) не обязана автоматически осуществлять уборку такого паркинга. Содержание возможно на основании отдельного договора и расходы несут только собственники машино-мест.
3. Подземный паркинг — самостоятельный объект капитального строительства. Проезды являются собственностью владельцев паркинга
Третий вариант — когда подземная автостоянка введена в эксплуатацию как самостоятельный объект капитального строительства.В таком случае паркинг не является частью многоквартирного дома и представляет собой отдельное нежилое здание либо самостоятельный объект недвижимости со своим кадастровым номером и адресом.
Если строительство паркинга осуществлялось по отдельному проекту, а сведения о нем отсутствуют в проектной документации МКД, при этом в ЕГРН указан отдельный адрес объекта, такая автостоянка не относится к конструктивной части многоквартирного дома. В этом случае:
- проезды являются частью общего имущества собственников самого паркинга;
- собственники помещений МКД не участвуют в расходах на содержание такой автостоянки;
- решения по вопросам уборки и эксплуатации принимаются исключительно собственниками паркинга (ст. 210 ГК РФ).
Таким образом, вопрос о том, кто обязан осуществлять уборку проездов в подземной парковке, зависит прежде всего от того, является ли паркинг частью многоквартирного дома, нежилым помещением в составе МКД или самостоятельным объектом капитального строительства.
Оставить комментарий