Кто несет ответственность за аварии в техподполье через полгода после сдачи МКД в эксплуатацию?

Суть вопроса

Дом полгода назад сдан в эксплуатацию. Регулярно в техподполье происходят аварии. В техподполье УК для составления акта в течение суток после аварии не пускает, на заявление отвечает отказом. За утечку воды начисляет собственникам.

Почему застройщик не несет никакой финансовой ответственности? Как правильно действовать в такой ситуации собственникам (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).

Позиция МКДЭКСПЕРТ

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно пункту 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).

Таким образом, один комплект ключей от технических помещений должен храниться у жителей одной из ближайших квартир. В случае, если оба комплекта ключей находятся у управляющей организации, то она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир.

Собственник имеет право получить доступ к подвалам в любое время, если доступ в указанные помещения не нарушает права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства. Данная позиция изложена в письме Минстроя РФ от 7 июня 2021 г. N 13759-ОГ/04

В случае, если управляющая организация отказывается предоставить доступ для актирования последствий аварии и самостоятельно не предпринимает мер к их фиксации, собственники могут обратиться с соответствующей жалобой в органы государственного жилищного контроля.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 названной статьи).

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока. Согласно ч.ч. 5, 5.1 статьи 7 указанного Закона минимальный гарантийный срок составляет для технологического и инженерного оборудования 3 года, для других элементов объекта долевого строительства – 5 лет.

С учётом этого, если аварийные протечки происходят в пределах гарантийного срока, собственнику необходимо обратиться к застройщику с письменной претензией с требованием устранить недостатки, допущенные при строительстве.

При этом действующим законодательством (части 6, 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, абзац второй пункта 6 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", пункт 2 статьи 476, пункт 1 статьи 723, пункт 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации) в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства.

Поскольку презюмируется, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком своих обязательств, то бремя доказывания отсутствия своей вины в недостатках (дефектах) объекта, обнаруженных в пределах гарантийного срока, возложено на лицо, осуществившее строительство.

Таким образом в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежит обязанность доказать, что причиной аварий служат не дефекты строительства, а нарушения, допущенные при эксплуатации оборудования.

В случае, если претензия останется без удовлетворения, собственник помещения вправе обратиться в суд с исковым заявлением в рамках Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". В дополнение к исковым требованиям об устранении дефектов строительства либо возмещении расходов, понесённых для этого самими собственниками, с застройщика могут быть также взысканы неустойка и компенсация морального вреда.