Кто может заключить договор управления МКД

Разбираемся, кто вправе подписать договор управления от лица собственников и нужно ли заключать такое соглашение с нанимателями квартир.

У кого есть право подписать договор управления

Есть три варианта, кто может заключить договор с управляющей организацией от лица собственников.

Каждый собственник помещения

На основании ст. 162 ЖК РФ каждый собственник может самостоятельно заключить индивидуальный договор управления. Для УО это станет гарантией, что каждый человек согласен с условиями документа — например с размером тарифа на содержание жилого помещения и списком работ.

Тем не менее это технически сложно организовать, потому что каждому собственнику нужно прийти в управляющую организацию и подписать документ. Такой подход может быть актуален для небольших МКД.

При этом договор управления считается заключенным, если его подписали собственники, у которых более 50% голосов от всего числа голосов в доме. В письме от 4 февраля 2021 г. № 2751-ОГ/04 Минстрой России уточнил, что бланк договора может быть подписан одним или несколькими собственниками.

Председатель Совета МКД

Совет МКД — это группа инициативных жильцов. Они от лица всех собственников участвуют в управлении домом, взаимодействует с УО, подрядчиками и госорганами. 

Читайте также: «Совет МКД: что это такое и чем он занимается»

Во главе совета МКД стоит председатель. Он руководит работой этого объединения и представляет интересы собственников помещений. В частности, председатель может обсуждать с управляющей организацией условия договора и подписывать его. Это следует из ст. 161.1 ЖК РФ. 

Статус председателя автоматически не дает человеку право подписывать договор управления. Для этого должны выполняться следующие условия:

• Собственники выдали председателю доверенность на заключение договора управления или указали его полномочия в протоколе ОСС.
• Участники общего собрания утвердили условия договора управления — председатель может подписать документ от лица собственников только на условиях, которые указаны в решении ОСС.

Суды расходятся во мнениях насчет количества голосов, которые нужно собрать, чтобы дать председателю право подписать договор управления. Например, в деле А40-200859/2022 суд указал: такое решение принимается большинством голосов от всего числа голосов участников ОСС. 

Тем не менее лучше перестраховаться и набрать 2/3 голосов от общего количества голосов собственников в доме. Тогда минимизируется риск, что орган ГЖИ или суд признают решение собрания недействительным.

Другой представитель собственников

Порядок заключения договора управления указан в ст. 162 ЖК РФ. В этой норме нет положений, которые бы запрещали собственникам назначить своим представителем любого человека. Это необязательно должен быть председатель совета МКД — право подписать договор управления можно дать, например, инициатору ОСС.

На практике суды приходят к выводу, что положения ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ устанавливают лишь право председателя заключить договор управления, но не запрет на его подписание другим лицом. Главное — получить решение ОСС или доверенность, где указаны полномочия этого представителя.

Например, собственники помещений выбрали новую управляющую организацию. Она обратилась в орган ГЖИ, чтобы он внес изменения в реестр лицензий субъекта. Но инспекция отказалась это делать и в качестве одного из оснований сослалась на тот факт, договор управления подписан инициатором общего собрания, а не председателем совета МКД.

Управляющая организация попыталась оспорить решение ГЖИ, и суд встал на ее сторону. Согласно протоколу ОСС, собственники дали инициатору собрания право подписать единый договор управления от имени всех собственников помещений. Значит, у представителя есть полномочия заключить это соглашение (номер дела — А41-73427/2022).

Нужно ли заключать договор управления с нанимателем помещения

В ст. 162 ЖК РФ указано, что стороной договора управления являются собственники помещений. Именно у них возникает обязанность оплачивать УО работы и услуги, которые она выполняет в рамках соглашения.

Отношения между наймодателем и нанимателем квартиры регулируются договором найма. В том числе это касается вопросов оплаты ЖКУ. Например, условия предоставления коммунальных услуг нанимателю определяются в договоре найма — это следует из п. 11 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 N 354).

Значит, все отношения между наймодателем и нанимателем квартиры регулируются отдельным договором и не имеют отношения к договору управления. Соглашение с УО заключает собственник помещения, даже если оно сдается.

У вас есть вопрос об управлении МКД или содержании общего имущества? Оставьте заявку на консультацию, и мы подготовим правовое заключение по вашей проблеме.