Кто может подать иск от лица собственников, чтобы взыскать плату за аренду общего имущества: обзор судебной практики

Чтобы использовать общее имущество для личных целей — например установить рекламную вывеску на фасаде МКД или занять помещение, жильцам и компаниям нужно получить разрешение общего собрания. Иначе есть риск получить иск за неосновательное обогащение. Но все собственники не могут разом обратиться в суд — им нужен представитель. На примере судебной практики из Москвы разбираемся, кто может подать заявление от лица жильцов — председатель совета МКД или управляющая организация. 

Обстоятельства дела 

Компания была собственником нежилого помещения в МКД на основании договора купли-продажи недвижимости. Другие жильцы посчитали этот объект общим имуществом, на которое нельзя зарегистрировать право индивидуальной собственности. Их доводы сводились к следующему:

• У спорного объекта вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в МКД;
• У нежилого помещения нет отдельного выхода на улицу;
• Помещение перекрывает доступ в другие технические помещения.

Собственники квартир обратились в суд, и он признал нежилое помещение общим имуществом. Тогда в ЕГРН внесли изменения: на объект зарегистрировали право общей долевой собственности. После чего компания освободила помещение.

В доме есть совет МКД. Общее собрание наделило его председателя правом решать вопросы, которые связаны с использованием общего имущества, а также представлять их интересы в суде. 

За несколько лет до того, как нежилое помещение включили в состав общего имущества, ОСС утвердило размер платы за использование таких объектов. Тогда же собственники поручили председателю совета заняться получением платы за весь срок пользования общим имуществом. Этот период включал также месяцы, которые предшествовали проведению собрания.

По мнению собственников, компания без законных оснований занимала нежилое помещение, которое принадлежит им как общее имущество. Предприниматель не вносил арендную плату, а значит, за ним образовалось неосновательное обогащение в размере более 11 миллионов рублей.

Председатель совета МКД направил компании претензию с требованием выплатить сумму неосновательного обогащения в размере арендной платы и процентов. Ответ не поступил, и тогда председатель подал иск в суд.

Решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций 

Суды подтвердили право собственников взыскать с компании неосновательное обогащение, потому что она незаконно владела помещением и не платила за аренду общего имущества. В этом вопросе применяются положения ст. 303 и 1102 ГК РФ.

У судов возникли разногласия о том, кто должен был подать иск о взыскании неосновательного обогащения. Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений, поэтому их представитель должен действовать в интересах всех жильцов, а не только из личных мотивов.

Собственники помещений не выбрали способ управления МКД, и администрация города назначила временную управляющую организацию. Она заключила с собственниками договор и приняла на себя обязанности по обслуживанию общего имущества.

Из договора управления МКД следуют две важные обязанности УО:

• Управлять общим имуществом согласно условиям договора и требованиям закона. В том же время организация должна действовать в интересах собственников.
• Представлять интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств по договору. 

По мнению суда, если собственники заключили договор с управляющей организацией, то именно она должна подавать иск в защиту интересов собственников. Это единственный представитель жильцов, в том числе когда дело касается использования общего имущества. В данном случае управляющую организацию привлекли только в качестве третьего лица. 

Суд пришел к выводу, что если он удовлетворит требования председателя, то деньги взыщут в пользу части собственников. Это нарушит права других людей, которые не присоединились к иску.

В итоге суд не взыскал с компании сумму неосновательного обогащения. Апелляция и кассация оставили решение без изменений.

Решение Верховного Суда 

Верховный Суд не согласился с предыдущими решениями и пересмотрел статус истца.
 
Совет МКД — это вид самоорганизации собственников, который утвержден законодательством. В отношениях с управляющей организацией, госорганами и подрядчиками совет обычно выступает как представитель жильцов.

Читайте также: «Совет МКД: что это такое и чем он занимается»

У совета МКД всегда есть председатель, который действует как член этой группы. Согласно п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, общее собрание может дать ему полномочия на одном из двух оснований: 

• Доверенность от собственников помещений. В документе нужно прописать, какие полномочия председатель получает.
• Решение ОСС. В таком случае председателю уже не нужна доверенность, чтобы обращаться в суд от лица собственников по делам, которые связаны с управлением МКД. В решении общего собрания тоже должен быть список полномочий председателя. 

Значит, ОСС может передать право представлять интересы собственников не только управляющей организации, но и другим лицам. Например, председателю совета.

В итоге суд пришел к таким выводам:

• Если управляющая организация ничего не предпринимает или действует во вред собственникам, их интересы может представлять человек, которому ОСС передало такие полномочия. 
• В данном деле ОСС наделило председателя совета правом решать вопросы использования общего имущества и представлять интересы собственников в суде. 
• Управляющая организация не приняла попыток решить вопрос самостоятельно. Значит, председатель мог подать иск о взыскании неосновательного обогащения.

Кроме того, к моменту судебного разбирательства управляющая организация уже не обслуживала МКД. Собственники помещений создали ТСЖ и назначили истца председателем. 

Верховный Суд отменил предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение. 

Номер дела — А40-182262/2022

Если в вашем МКД кто-то тоже использует общее имущество без оплаты, мы поможем взыскать неосновательное обогащение. Оставьте заявку на сайте — наши специалисты подготовят иск и представят ваши интересы в суде.