Кто должен ремонтировать отмостку в таунхаусе?

Суть вопроса

Живем в танхаусе (4 доли). На нашей доли разрушилась отмостка дома. Как сделать ремонт и за чей счет? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Поскольку с правовым статусом танхауса до сих пор ситуация неоднозначная, ответ на вопрос зависит от того, как он юридически оформлен.

Следует учитывать, что термин «таунхаус» в действующем законодательстве отсутствует и на практике под ним могут пониматься различные объекты недвижимости.

Чаще всего под таунхаусом понимают дом блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ), многоквартирный дом (например, Определение Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 2894-О) либо жилой дом, находящийся в общей долевой собственности нескольких лиц.

Если таунхаус является домом блокированной застройки, каждый блок представляет собой самостоятельный объект недвижимости. В таком случае отмостка, как правило, относится к имуществу конкретного собственника и обслуживает принадлежащий ему блок. Соответственно, расходы на ее содержание и ремонт несет собственник соответствующего блока.

Если таунхаус оформлен как многоквартирный дом, каждому собственнику принадлежит отдельное жилое помещение (многоуровневая квартира), а земельный участок относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае отмостка является частью общего имущества, поскольку предназначена для защиты фундамента всего здания от воздействия поверхностных и атмосферных вод.

При этом, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, ремонт отдельных поврежденных участков отмостки относится к текущему ремонту. Если дом находится под управлением управляющей организации, такой ремонт должен осуществляться за счет средств, собираемых на содержание общего имущества.

Если же требуется полная замена либо устройство новой отмостки в рамках восстановления конструктивных элементов здания, такие работы могут относиться к капитальному ремонту. На это указывают Методические рекомендации, утвержденные приказом Минстроя России от 30.12.2022 № 1159/пр, предусматривающие демонтаж, устройство и восстановление отмостки в составе работ по капитальному ремонту фундамента и фасада многоквартирного дома. В таком случае финансирование может осуществляться за счет средств фонда капитального ремонта.

Третий вариант (самый спорный с точки зрения права, но встречающийся на практике) — таунхаус зарегистрирован как единый жилой дом, находящийся в общей долевой собственности нескольких лиц (доли выделены и на дом, и на земельный участок). Именно такой вариант наиболее вероятен в рассматриваемой ситуации, поскольку в вопросе указано, что объект находится в собственности четырех лиц на праве долей.

В этом случае отношения между собственниками регулируются положениями главы 16 ГК РФ о долевой собственности.

Отмостка является частью общего имущества, принадлежащего всем участникам долевой собственности. Сам по себе факт того, что разрушение произошло возле части дома, используемой одним из собственников, не означает, что данный элемент перестает быть общим имуществом.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание и сохранение общего имущества.

Таким образом, если в рассматриваемом случае таунхаус представляет собой единый жилой дом, находящийся в общей долевой собственности четырех лиц, расходы на ремонт отмостки должны нести все сособственники пропорционально принадлежащим им долям.