Проблемы с обслуживанием общего имущества часто возникают еще до входа в МКД: во многих дворах проезды и тротуары полны ям и трещин, а в некоторых местах асфальт совсем разбит. Это создает опасность как для людей, так и для имущества: жильцы могут споткнуться в темноте, автомобили — пробить колесо, а велосипедисты — упасть.
Разбираемся, кто должен восстанавливать асфальтовое покрытие на придомовой территории и как финансировать такие работы.
Кто должен ремонтировать асфальт во дворе МКД и кому жаловаться на плохое состояние дороги
Ремонтировать дорогу должен тот, кому эта территория принадлежит. Даже если поврежденный участок находится рядом с МКД, это еще не значит, что им владеют собственники помещений.Чтобы убедиться в принадлежности участка дороги, надо проверить информацию на публичной кадастровой карте. В сервисе нужно найти свой МКД, кликнуть на участок рядом с ним и посмотреть, какая территория относится к дому. Здесь может быть два варианта.
Участок дороги не относится к придомовой территории. Тогда он не является общим имуществом этого МКД, и надо искать собственника. Возможно, это участок другого дома или территория, которая принадлежит органу местного самоуправления. Второй случай возможен в двух ситуациях:
- границы территории под МКД не определены, и она не поставлена на кадастровый учет;
- у дома проходит дорога общего пользования.
Участок дороги относится к придомовой территории. Значит, это общее имущество, и территория является внутридворовым проездом. За его состояние отвечает организация, которая управляет МКД, поэтому именно ей надо направлять заявление о восстановлении асфальтного покрытия.
Пример из практики: Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17.05.2023 N 88-9861/2023
Между двумя домами был дворовой проезд, где повредилось асфальтобетонное покрытие и образовалась яма. Один МКД обслуживало товарищество, другой — управляющая организация. Никто не отремонтировал разрушенный участок, и житель одного из домов пожаловался в администрацию города.
После проверки администрация выдала товариществу предостережение о необходимости выполнить текущий ремонт дороги. Когда ТСЖ проигнорировало это требование, администрация подала иск в суд, но уже привлекла УО в качестве соответчика.
Три инстанции удовлетворили иск администрации: земельные участки относятся к общему имуществу многоквартирных домов, поэтому ТСЖ и управляющая организация отвечают за их содержание. В пользу этого говорят следующие обстоятельства:
- Участки под домами поставлены на кадастровый учет и находятся в общей долевой собственности жителей МКД.
- В договоре управления есть список общего имущества, и в его состав включен земельный участок.
- Администрация подтвердила, что поврежденный участок не является автомобильной дорогой общего пользования. Он относится к придомовой территории и служит для проезда между МКД. По участку есть возможность сквозного движения транспорта и пешеходов, но само по себе это не делает его автомобильной дорогой общего пользования и не исключает обязанность организаций содержать его.
- Кадастровый инженер составил схему расположения границ поврежденного участка дороги. Это подтвердило, что яма находилась на дворовом проезде, который располагался на границе смежных территорий двух МКД.
Как финансировать ремонт асфальта во дворе МКД, если земельный участок сформирован
В Минимальном перечне услуг и работ (утв. ПП РФ от 03.04.2013 г. № 290) не указан ремонт асфальтового покрытия во дворе МКД. Но проезды и тротуары относятся к общему имуществу как объекты благоустройства земельного участка, поэтому содержание этих территорий предполагается.Ремонт тротуаров, проездов и дорожек на придомовой территории упоминается в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Согласно п. 17 Приложения №7, эти работы надо проводить в рамках текущего ремонта МКД.
В п. 4.1.7 Правил № 170 конкретизировано, как восстанавливать асфальт во дворе МКД. Просадки, щели и трещины в тротуарах надо заделывать материалами, которые аналогичны покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной. Предварительно поврежденные участки необходимо расчистить и посыпать песком.
Значит, восстановление асфальта во дворе МКД надо оплачивать за счет средств, которые собственники помещений вносят управляющей организации на текущий ремонт. Без решения общего собрания УО не может начислить плату за эти работы отдельной строкой.
На ОСС собственники могут утвердить дополнительные взносы на текущий ремонт асфальтового покрытия. Обычно жители не готовы к росту расходов, но одно дело — заделать единичную яму или трещину, другое — восстановить большие участки дороги. Поэтому в интересах собственников собрать дополнительные взносы на такие работы, чтобы у УО оставалось достаточно средств на обслуживание дома.
Что делать, если управляющая организация не ремонтирует асфальт во дворе дома
Чтобы бездействие УО не осталась безнаказанным, собственники помещений могут подать жалобу в орган ГЖИ. Он проверит состояние дороги, ее принадлежность к общему имуществу и выдаст организации предписание устранить нарушения. Если она не выполнит требования инспекции, то УО привлекут к административной ответственности.Если поврежденный участок дороги — это общее имущество, то отказ его ремонтировать считается нарушением лицензионных требований. Организация будет нести ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Наказание предполагает:
- штраф в размере 50–100 тысяч рублей или дисквалификацию до трех лет — для должностных лиц;
- штраф на сумму 250–300 тысяч рублей — для юрлиц.
Оставить комментарий