Кто должен оплачивать ЖКУ в муниципальном жилищном фонде

На практике часто встречаются ситуации, когда РСО через суд взыскивает задолженность за ЖКУ с управляющей организации, хотя квартиры являются муниципальной собственностью. Разбираемся, на кого возлагается обязанность по оплате расходов в таком случае.

Что относится к муниципальному жилищному фонду

В жилищный фонд объединяют все квартиры, которые располагаются на территории страны. Согласно ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, есть три вида жилищного фонда по форме собственности:

• Частный — квартирами владеют граждане и организации;
• Государственный — квартиры принадлежат РФ или ее субъектам;
• Муниципальный — собственниками квартир являются органы местного самоуправления (далее — ОМСУ).

ОМСУ предоставляет гражданам муниципальное жилье по договору социального найма. Наниматели получают право пользоваться квартирой бессрочно и при этом платят за пользование помещением и коммунальные услуги меньше средней цены найма по рынку. Подробнее об этом рассказывали в публикации «Как заселиться в муниципальное жилье: что такое договор соцнайма».

Кто оплачивает ЖКУ в муниципальном жилье

По Жилищному кодексу РФ, ответственность за оплату ЖКУ возлагается на собственника квартиры:

• Собственник жилого помещения должен его содержать (ч. 3 ст. 30);
• Собственник квартиры должен вносить платежи за содержание общего имущества. Доля расходов устанавливается в зависимости от размера доли в праве общей собственности конкретного собственника (ст. 39 и 158).

В случае с муниципальным жильем лицо, которое должно оплачивать ЖКУ, зависит от того, проживают ли в квартире наниматели или нет.

Квартира сдана по договору соцнайма. Кто должен вносить платежи за ЖКУ и когда возникает эта обязанность — эти вопросы регулируются положениями ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. В частности, наниматель квартиры вносит платежи с того момента, как он заключил договор соцнайма.

Соответственно, если ОМСУ заключил с нанимателями договор соцнайма, то жильцы и обязаны оплачивать расходы на содержание помещения и коммунальные услуги.

Квартира не заселена. Если собственник или наниматели жилья не используют его, этот факт не освобождает их от обязанности вносить платежи за ЖКУ. Такое правило следует из ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ. 

Кроме того, аналогичное положение содержится в ч. 3 ст. 153 Жилищного кодекса РФ: пока муниципальные квартиры не заселены, все обязательные расходы оплачивают ОМСУ или лица, которым они передали такие полномочия.

Соответственно, даже если в квартире никто не зарегистрирован и не живет, собственник жилья должен вносить все платежи за ЖКУ. В данном случае такая обязанность возлагается на ОМСУ, пока муниципалитет не предоставит помещение нанимателям. Эту позицию поддержал Верховный Суд РФ (см, например, определение от 22.08.2017 № 303-ЭС17-10671 по делу № А73-5840/2016).

Таким образом, обязанность по оплате ЖКУ лежит на нанимателе муниципальной квартиры с того момента, как человек заключил договор с ОМСУ. Если же помещение не заселено, то вносить платежи должен муниципалитет.