Кто должен оплачивать восстановление пола и стен, если УО/ТСЖ/ЖСК демонтировали их для ремонта коммуникаций

Иногда инженерные коммуникации скрыты под полом или в стенах квартиры, а в некоторых случаях собственники сами закрывают системы декоративными элементами. Если произойдет коммунальная авария, УО/ТСЖ/ЖСК может понадобиться демонтировать пол или стены, чтобы получить доступ к коммуникациям. 

Рассказываем, кто должен возмещать расходы на восстановление поврежденных объектов.

УО/ТСЖ/ЖСК обязаны качественно обслуживать общее имущество

По общему правилу, инженерные коммуникации входят в состав общего имущества, даже если проходят через квартиры собственников. Обслуживанием этих элементов занимаются организации, которые управляют МКД.

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13 августа 2006 года № 491), УО/ТСЖ/ЖСК должны содержать общее имущество в состоянии, которое обеспечивает следующее:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; 
• безопасность для жизни и здоровья жителей дома, 
• сохранность имущества жильцов, организаций и государства.

Если УО/ТСЖ/ЖСК не выполнит свои обязанности и из-за этого произойдет авария, которая причинит ущерб имуществу жителей дома, организацию могут привлечь к ответственности. Это следует из п. 42 Правил.

Собственники помещений должны предоставить УО/ТСЖ/ЖСК доступ к общему имуществу

Если общее имущество находится в квартире, то УО/ТСЖ/ЖСК нужно разрешение собственника помещения, чтобы получить доступ к коммуникациям. Согласно пп. «е» п. 34 ПП РФ № 354, потребитель обязан допустить исполнителя услуги в квартиру, чтобы он мог провести следующие работы:

• Осмотреть состояние оборудования. Для этого нужно предварительно согласовать время визита, но УО/ТСЖ/ЖСК может требовать доступ максимум раз в 3 месяца;
• Проверить устранение недостатков, которые стали результатом оказания коммунальных услуг или выполнения ремонтных работ. Для этих целей организации могут запрашивать доступ при необходимости;
• Ликвидировать аварии. В таких случаях жители МКД должны предоставить доступ в любое время.

Если собственник проводит переустройство или перепланировку, то он не может перекрывать доступ к общедомовым коммуникациям. Организация, которая управляет МКД, вправе потребовать от владельца квартиры демонтировать элементы за свой счет, потому что собственник не соблюдает правила содержания общего имущества, права и законные интересы других жильцов.

Позиция Минстроя России

В письме от 16.01.2019 N 794-АО/06 Минстрой России выделил четыре главных положения относительно доступа к общему имуществу:

• Если коммуникации находятся в стенах или под полами квартиры, собственник должен освободить доступ к ним, чтобы УО/ТСЖ/ЖСК отремонтировали общедомовое имущество.
• Когда собственник отказывается пускать представителей УО/ТСЖ/ЖСК в квартиру, организации вправе подать иск. Тогда владельца помещения могут обязать предоставить доступ в судебном порядке.
• Если из-за отказа собственника имуществу других жильцов будет причинен вред, то за этот ущерб отвечает владелец квартиры до рассмотрения спора в суде.
• В некоторых МКД из-за технических характеристик строительных конструкций и инженерных систем может отсутствовать возможность провести ремонт элементов без причинения вреда имуществу. В таком случае УО/ТСЖ/ЖСК должны включить расходы на восстановление имущества в смету на проведение работ.

Важно учитывать, что письма Минстроя носят рекомендательный характер, но все же они отражают позицию ведомства, которая основывается на нормах законодательства.

Основные итоги

1. Если собственник не впустил представителей УО/ТСЖ/ЖСК в квартиру для ремонта коммуникаций, специалисты могут оформить акт. Тогда ответственность за вред, который может быть причинен имуществу других жильцов в доме, несет собственник.
2. Если общее имущество находится в аварийном состоянии и его нужно отремонтировать, УО/ТСЖ/ЖСК могут обратиться в суд, чтобы тот обязал собственника помещения предоставить доступ.
3. Если ремонт коммуникаций в квартире нельзя провести без причинения вреда имуществу собственника, в смете нужно учесть расходы на восстановление поврежденных объектов.