Кооператив: определение, виды, господдержка и «многодомовое» ЖСК

Управляющая организация и ТСЖ — не единственные способы управления МКД. Собственники также могут образовать кооператив, чтобы построить дом или купить уже готовое жилье. В статье собрали ответы на частые вопросы про такие объединения:

• Чем ЖСК отличается от управляющей организации и ТСЖ;
• Что такое ЖСК с господдержкой;
• Можно ли образовать «многодомовое» ЖСК.

Что такое ЖСК: виды и отличие от УО и ТСЖ

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ, кооператив — это добровольное объединение граждан и юридических лиц. У такого взаимодействия есть две цели:

• Строительство частного дома или МКД. Члены кооператива могут участвовать в решении вопросов, которые касаются любых работ, и контролировать процесс;
• Управление квартирами и нежилыми помещениями в здании. ЖСК отвечает за содержание общего имущества в доме — эксплуатацию, ремонт и техобслуживание.

Когда члены вступают в кооператив, они вносят определенную сумму денег — паевый взнос. Участники вкладывают свои средства в покупку, реконструкцию и последующее содержание МКД. Когда объект вводят в эксплуатацию, пайщики, которые выплатили все взносы, получают право собственности на жилье.

Участие в кооперативе дает людям возможность совместно решать, как использовать накопленные взносы для строительства, а также управлять домом и содержать общее имущество.

Кооператив — некоммерческая организация, поэтому получение прибыли не может стать целью ее деятельности. В этом заключается его главное отличие от управляющей организации: УО зарабатывает на обслуживании дома, а кооператив собирает деньги на строительство и дальнейшее коллективное управление объектом.

Еще один способ управления домом — ТСЖ. В отличие от ЖСК, члены товарищества могут только управлять МКД, в то время как члены кооператива занимаются строительством объекта. Когда работы завершены, ЖСК можно преобразовать в товарищество, чтобы дальше управлять домом.

Выделяют следующие виды кооперативов.

Жилищные кооперативы (ЖК) — участники собирают членские взносы и совместно покупают готовый объект. У каждого из них есть доля в собственности на помещение, которая определяется объемом их вложений, и право участвовать в решении вопросов управления домом.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — участники объединяют паевые взносы, чтобы построить МКД или частный дом и управлять им после завершения работ. Члены ЖСК становятся собственниками жилья и могут участвовать во всех процессах.

Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) — участники объединяются, чтобы вместе копить деньги для покупки недвижимости. Члены ЖНК могут собирать средства как для строительства объекта, так и для покупки готового жилья. Но в отличие от жилищного и жилищно-строительного кооператива, есть вероятность, что участники ЖНК получат недвижимость в разных домах, районах города или даже населенных пунктах.

Перед тем как организовать кооператив или вступить в существующее объединение, нужно учитывать два важных момента:

• Есть ограничения для участия в кооперативе и его создания. Например, в ЖК должно быть минимум пять участников, но есть и лимит: их число не может превышать количество квартир в МКД, которое ЖК строит или покупает.
• Договор ЖСК не нужно регистрировать в Росреестре. Это создает определенные риски для будущих собственников жилья. Например, сложно проверить, не продал ли кооператив объект другому человеку.

Что такое ЖСК с господдержкой

Кооператив с господдержкой — это еще один вид объединения. Участники создают его, чтобы построить МКД или частный дом на земельном участке, который государство предоставило им бесплатно. После ввода объекта в эксплуатацию члены кооператива могут оформить право собственности на эту территорию.

По данным «ДОМ.РФ», государственный ЗУ позволяет сэкономить до 60% на стоимости недвижимости. Такая программа делает жилье более доступным.

В ЖСК с господдержкой могут состоять только отдельные группы граждан. Их список указан в Постановлении Правительства РФ от 09.02.2012 г. №108. Например, к этим категориям относятся:

• многодетные семьи;
• сотрудники федеральных государственных унитарных предприятий и учреждений;
• научные сотрудники государственных организаций;
• сотрудники органов внутренних дел. 

Люди, которые относятся к одной из групп, могут присоединиться к существующему ЖСК или создать свой кооператив в любом субъекте РФ. Но к земельному участку выдвигаются определенные требования: он должен быть поставлен на кадастровый учет и иметь четкие границы, а также нужно определить вид разрешенного использования. 

Может ли ЖСК управлять несколькими домами: «многодомовое» ЖСК

Прямого ответа насчет «многодомового» ЖСК в законодательстве нет, но из толкования ст. 110 ЖК РФ следует, что созданный кооператив может управлять только одним МКД. Однако такая форма управления, как ТСЖ, допускает возможность объединить несколько многоквартирных домов.

Одно товарищество может управлять несколькими МКД, только если выполняется совокупность определенных условий. Они установлены ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ:

• У земельных участков, где находятся МКД, есть общая граница;
• Собственники помещений всех домов совместно пользуются инженерным оборудованием или другими объектами инфраструктуры.

Таким образом, в законе нет возможности создать «многодомовое» ЖСК. Но если собственники жилья хотят объединиться с другим МКД, то по решению общего собрания членов ЖСК кооператив можно преобразовать в товарищество собственников жилья для управления несколькими домами. Это следует из ст. 122 ЖК РФ.

Подробнее про особенности работы «многодомового» ТСЖ, условия его создания и сам процесс рассказывали в отдельной статье.