Кому принадлежат неизрасходованные деньги на текущий ремонт, если сменилась обслуживающая организация

В небольших домах собственники часто сотрудничают с обслуживающей организацией, потому что она занимается только содержанием и текущим ремонтом общего имущества. А значит, жильцам не нужно нести расходы на оплату функций по управлению МКД. Но когда дело доходит до смены такого лица, иногда возникают вопросы о принадлежности неизрасходованных средств.

Разбираемся, что происходит с накопленными деньгами, если обслуживающая организация расторгла договор или собственники помещений решили ее сменить.

Кто выполняет работы по содержанию общего имущества при непосредственном управлении МКД 

Чтобы содержать и ремонтировать общее имущество, собственникам помещений необязательно заключать договор с управляющей организацией или образовывать ТСЖ/ЖСК. Они могут выбрать непосредственное управление и решать все вопросы самостоятельно на общем собрании. Но такой способ можно реализовать только в МКД, где не более 30 квартир.

Даже если дом находится под непосредственным управлением, работы по содержанию общего имущества должно выполнять определенное лицо, которое будет нести ответственность за их качество. Поэтому собственники помещений могут заключить договоры на оказание таких услуг с обслуживающей организацией.

Обслуживающая организация не берет на себя функции управления, а занимается исключительно содержанием общего имущества. Например, следит за состоянием систем внутридомового газового оборудования, ремонтирует лифты, вывозит ТКО и оказывает аварийно-диспетчерское обслуживание.

Договор между обслуживающей организацией и собственниками помещений, по сути, является договором подряда. Соответственно, подрядчик выставляет жильцам квитанции на оплату согласно условиям соглашения, а они вносят платежи за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Как распределяются накопленные средства при смене обслуживающей организации

Как договор подряда, соглашение между собственниками помещений и обслуживающей организацией попадает под общие нормы Гражданского кодекса РФ. В частности, нужно опираться на ч. 1 ст. 702 ГК РФ, согласно которой по договору подряда стороны обязуются:

• подрядчик — выполнить работу и сдать ее результат заказчику;
• заказчик — принять и оплатить результат работы.

Когда к работам по содержанию и ремонту общего имущества приступает новая обслуживающая организация, именно она становится получателем средств, которые жильцы вносят на проведение этих мероприятий. А значит, если прежняя организация еще не потратила деньги на выполнение запланированных работ, то должна передать их новому лицу.

Если при расторжении договора обслуживающая организация не возвращает неизрасходованные средства, то по смыслу п. 1 ст. 1102 ГК РФ эти деньги признаются неосновательным обогащением. В таком случае у подрядчика нет законных или договорных оснований приобрести имущество жителей МКД, поэтому он обязан вернуть его.

Следовательно, если у прежней обслуживающей организации остались неизрасходованные деньги, она должна вернуть их заказчику. Иначе эти средства можно расценить как неосновательное обогащение, которое жители МКД вправе взыскать через суд. Подробнее про эту процедуру рассказывали в статье «Кому принадлежат деньги, которые прежняя УО не израсходовала на текущий ремонт».