Во многих МКД собственники сами не используют нежилые помещения, а сдают их в аренду. Для исполнителей услуг это иногда создает сложности в части начисления платы. Кто должен вносить платежи, на чье имя выставлять квитанции и с кого взыскивать долги в таком случае — разбираемся в статье.
Что говорит закон
По общему правилу, оплачивать ЖКУ должен собственник недвижимости. Эта обязанность появляется одновременно с правом собственности на объект и включает следующие расходы:- плату за услуги по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные ресурсы, которые для этого используются;
- взносы на капремонт;
- коммунальные платежи.
Какие есть обязанности у арендатора и арендодателя
Отношения, которые связаны с арендой помещений, регулируются ГК РФ. Согласно ч. 1 и 2 ст. 616, у сторон договора есть следующие обязанности:- Собственник должен проводить капремонт имущества за личные средства;
- Арендатор обязан поддерживать состояние объекта, проводить текущий ремонт за счет своих средств и оплачивать содержание имущества.
Как стороны могут распределить плату за ЖКУ
Собственник помещения может договориться с арендатором, на каких условиях они будут оплачивать ЖКУ. Главное — зафиксировать соглашение в договоре. Есть три основных варианта:- Собственник включает платежи за ЖКУ в арендную плату;
- Арендатор компенсирует расходы на ЖКУ отдельно от платы за съем помещения;
- Арендатор самостоятельно заключает договоры с исполнителями услуг и вносит платежи напрямую им, а не через собственника.
Стороны могут сами определить, каким образом распределить плату за ЖКУ. Например, арендатор будет оплачивать все расходы или только коммунальные услуги по показаниям ИПУ, а собственник недвижимости — взносы на капремонт.
Отметим, что заключить договор с исполнителем услуг могут только арендаторы помещений. Если собственник сдает квартиру на условиях коммерческого найма, нанимателю не нужно обращаться в УО/ТСЖ/ЖСК или РСО. На эти отношения действуют другие положения ГК РФ, в частности ст. 678.
Кому начислять плату за ЖКУ
На практике суды смотрят, заключал ли арендатор помещения договор с исполнителем услуг. От этого факта зависит, кому нужно начислять плату за ЖКУ.Договора с исполнителем услуг нет. В этом случае УО/ТСЖ/ЖСК или РСО не могут контролировать, кто фактически пользуется помещением. Тогда обязанность по оплате ЖКУ лежит на собственнике недвижимости (см, например, Решение Арбитражного суда Красноярского края РФ по делу № А33-15359/2020 от 15.07.2020).
Порядок оплаты ЖКУ выглядит следующим образом: арендатор перечисляет деньги собственнику помещения, который затем вносит платежи исполнителю услуг. Эту позицию подтвердил Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66.
Когда собственник помещения заключает договоры с исполнителем, он становится абонентом, а арендатор пользуется коммунальными услугами в связи с арендой объекта и компенсирует владельцу его расходы. Из п. 12 Письма можно сделать следующие выводы:
- Собственник может переложить коммунальные платежи на арендатора дополнительно к арендной плате.
- Но если коммунальные платежи составляют всю арендную плату, то это противоречит сути договора, потому что владелец не получает встречного возмещения.
Основные выводы
- Если арендатор заключил договор с РСО или УО/ТСЖ/ЖСК, то выставлять плату за ЖКУ следует на его имя.
- Если исполнитель услуг заключал договор только с собственником помещения, то начислять плату нужно именно ему.
- Если за помещением образовалась задолженность, то взыскивать ее надо в аналогичном порядке: при наличии договора с арендатором исполнитель услуг может подать иск в суд к этому лицу, а при его отсутствии — к собственнику помещения.
Оставить комментарий