Собственники помещений больше всего заинтересованы в создании комфортных условий проживания в МКД, поэтому основные проблемы из жизни дома решаются ими коллективно на общем собрании. ОСС является главным органом управления домом, его решения обязательны как для жильцов, так и для управляющих организаций. Общее собрание проводится ежегодно в обязательном порядке, но может созываться и чаще, по мере необходимости. Подробнее о периодичности созыва ОСС мы расскажем в одной из наших следующих статей.
Стремясь защитить права жильцов, законодатель предусмотрел достаточно широкую компетенцию ОСС.
В частности, только собственники уполномочены принимать решения, касающиеся использования общего имущества (ОИ). К ним, например, относятся вопросы:
Указанный в законе перечень не является закрытым, то есть собственники вправе выносить на ОСС и другие вопросы, если решение собрания не будет противоречить законодательству.
Нередко организации, управляющие домом, или совет МКД пытаются самостоятельно принимать решения, которые в действительности относятся исключительно к полномочиям собственников.
Так, например, в Алтайском крае УО заключила от имени собственников договор о передаче в аренду нежилого помещения на первом этаже МКД. Прокуратура провела проверку и установила, что ОСС не принимало соответствующего решения о порядке пользования общим имуществом, то есть УО нарушила нормы жилищного законодательства. По результатам проверки прокуратура внесла представление в адрес управляющей организации.
УО не согласилась с актом реагирования и попыталась оспорить его в судебном порядке. При этом управляющая организация утверждала, что по условиям договора управления она выступает от имени собственников при заключении договоров с третьими лицами.
Суд подтвердил правоту прокуратуры, указав, что для использования общего имущества нужно решение собственников помещений, принятое на ОСС. А условия договора управления, идущие вразрез с этим правилом, являются незаконными. Суды вышестоящих инстанций подтвердили указанную позицию (дело N 2а-831/2022).
В свою очередь, принимая решения, собственники не должны вторгаться в компетенцию других органов. Чаще всего подобные промахи случаются при голосовании по вопросам, относящимся к компетенции ОСЧ ТСЖ. Перечень вопросов, разрешаемых товариществом и собственниками, на первый взгляд кажется очень похожим, но на самом деле имеет существенные различия. Так, например, первоначальное утверждение устава ТСЖ - это прерогатива ОСС, а его последующее изменение - полномочие ОСЧ. Решение, принятое за пределами компетенции собрания, является ничтожным.
Так, например, в Ивановской области собственники решением ОСС определили состав правления ТСЖ. Поскольку полномочия выбирать членов правления товарищества принадлежат ОСЧ ТСЖ, товарищество решило оспорить решение ОСС в судебном порядке. Суд удовлетворил требования ТСЖ и решение ОСС было признано недействительным в данной части (см. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2025 N 88-8417/2025).
Стремясь защитить права жильцов, законодатель предусмотрел достаточно широкую компетенцию ОСС.
В частности, только собственники уполномочены принимать решения, касающиеся использования общего имущества (ОИ). К ним, например, относятся вопросы:
- о переустройстве, реконструкции или капремонте помещения, являющегося ОИ;
- об использовании и благоустройстве участка под МКД;
- об установке на ОИ рекламных конструкций.
- о выборе способа формирования ФКР, а также лица, которое сможет открыть спецсчёт и выполнять по нему операции;
- о размере взноса на капремонт, превышающем минимально установленный;
- о получении кредита или займа на капремонт и связанных с ними вопросах.
- заключение договоров,
- выполнение действий по оформлению права общей собственности,
- выступление в судебных процессах,
- использование электронной системы при проведении голосования.
Указанный в законе перечень не является закрытым, то есть собственники вправе выносить на ОСС и другие вопросы, если решение собрания не будет противоречить законодательству.
Нередко организации, управляющие домом, или совет МКД пытаются самостоятельно принимать решения, которые в действительности относятся исключительно к полномочиям собственников.
Так, например, в Алтайском крае УО заключила от имени собственников договор о передаче в аренду нежилого помещения на первом этаже МКД. Прокуратура провела проверку и установила, что ОСС не принимало соответствующего решения о порядке пользования общим имуществом, то есть УО нарушила нормы жилищного законодательства. По результатам проверки прокуратура внесла представление в адрес управляющей организации.
УО не согласилась с актом реагирования и попыталась оспорить его в судебном порядке. При этом управляющая организация утверждала, что по условиям договора управления она выступает от имени собственников при заключении договоров с третьими лицами.
Суд подтвердил правоту прокуратуры, указав, что для использования общего имущества нужно решение собственников помещений, принятое на ОСС. А условия договора управления, идущие вразрез с этим правилом, являются незаконными. Суды вышестоящих инстанций подтвердили указанную позицию (дело N 2а-831/2022).
В свою очередь, принимая решения, собственники не должны вторгаться в компетенцию других органов. Чаще всего подобные промахи случаются при голосовании по вопросам, относящимся к компетенции ОСЧ ТСЖ. Перечень вопросов, разрешаемых товариществом и собственниками, на первый взгляд кажется очень похожим, но на самом деле имеет существенные различия. Так, например, первоначальное утверждение устава ТСЖ - это прерогатива ОСС, а его последующее изменение - полномочие ОСЧ. Решение, принятое за пределами компетенции собрания, является ничтожным.
Так, например, в Ивановской области собственники решением ОСС определили состав правления ТСЖ. Поскольку полномочия выбирать членов правления товарищества принадлежат ОСЧ ТСЖ, товарищество решило оспорить решение ОСС в судебном порядке. Суд удовлетворил требования ТСЖ и решение ОСС было признано недействительным в данной части (см. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2025 N 88-8417/2025).
Оставить комментарий