Когда во дворе МКД можно обустроить личный палисадник: обзор судебной практики

Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в МКД, и один человек не может единолично выделить в нем свою долю. Но жильцы иногда пытаются это сделать: обустраивают кладовые в местах общего пользования или ограждают для себя часть земельного участка. Последний случай, например, произошел в одном из дворов Омска: два собственника создали палисадники, что не устроило других жильцов.

Демонтажа конструкций добивались через суд, и инстанции разошлись во мнениях. Рассказываем, какое решение принял Верховный Суд.

Обстоятельства дела

Два собственника квартир решили благоустроить для себя дворовую территорию: ограничили участки металлическими воротами, калиткой и ограждением. Получилось два палисадника площадью 193 кв.м и 30 кв.м, территории запираются на ключ.

Собственники обустроили зону на основании решения общего собрания. Кроме пункта о проведении благоустройства во дворе МКД, в повестке дня был вопрос о том, что право общей долевой собственности на калитки и ворота будет закреплено за теми, кто оплачивал их монтаж.

У других жильцов не было доступа к благоустроенной территории, поэтому они посчитали, что собственники конструкций нарушили их права. Вот какие аргументы привели:

• Собственники фактически выделили часть общего имущества, чтобы использовать участок в личных целях.
• Площадь территорий МКД значительно уменьшилась после того, как собственники установили ограждение.
• Конструкции нарушают требования пожарной безопасности.

Несколько собственников объединились в инициативную группу и вместе подали иск в суд. Они хотели признать решение и протокол ОСС недействительными, а также обязать собственников снести конструкции.

Решение суда первой инстанции

Решение о монтаже ворот и калитки суд посчитал законным: оно принято большинством голосов, кворум на собрании был. Зато первая инстанция признала недействительным решение ОСС в двух частях.

Решение о проведении благоустройства участка. Согласно протоколу собрания, в этом вопросе один собственник не указал конкретный вид благоустройства. Формулировка была неопределенной, и участники ОСС не знали, за что голосуют.

В судебном заседании собственник пояснил, что благоустройство подразумевало установку ограждения палисадника. Но информации об этом нет ни в протоколе ОСС, ни в листах голосования. 

В протоколе собрания указан план-схема благоустройства, но собственник не предоставил этот документ суду. Из бюллетеней не следует, что участники ОСС ознакомились со схемой перед тем, как принять решение.

Суд сделал вывод, что под видом благоустройства собственник завуалировал вопрос об установке ограждения на общем участке. Значит, при составлении повестки и голосовании допущены нарушения, которые влияли на волеизъявление участников ОСС.

Решение о закреплении права общей долевой собственности на калитку и ворота за двумя жильцами. Этот пункт протокола ОСС является незаконным, потому что общим имуществом владеют все собственники помещений в доме. Без их единогласного решения два человека не могут выделить свою долю.

Если решения ОСС являются недействительными, то нет оснований, чтобы металлические конструкции продолжали находиться на участке. Собственников обязали демонтировать ограждение и калитки.

Решение суда апелляционной инстанции

Апелляция согласилась, что два человека не могли оформить право общей долевой собственности на объект, который является общим имуществом. Но инстанция пересмотрела решение о демонтаже одной металлической конструкции.

Из протокола ОСС и листов голосования следует, что в вопросе о благоустройстве территории не конкретизирован его вид. Фактически собственнику разрешили провести любое благоустройство во дворе МКД — это не противоречит нормам жилищного законодательства.

На ОСС 94,4% участников отдали свой голос за благоустройство участка — это 85,62% от количества собственников помещений в доме. Значит, ответчик имел право установить конструкцию во дворе МКД. 

Какие еще доводы привел суд:

• В материалах дела нет доказательств, что ограждение небезопасно для людей.
• Собственник установил ограждение в соответствии с полномочиями, которые ему передало общее собрание.
• Конструкция установлена в интересах всех собственников помещений в МКД. В материалах дела нет объективных доказательств, которые бы подтвердили обратное.

В итоге апелляция посчитала, что первая инстанция без законных оснований обязала одного из собственников демонтировать конструкцию. Решение ОСС действительно: само по себе наличие запирающих устройств не говорит о том, что истцам запрещен доступ на территории. В отношении второго собственника решение первой инстанции осталось в силе.

Тем не менее территория, которую палисадник занимает, является общим имуществом. Поэтому собственник конструкции должен предоставить другим жителям МКД ключи от запирающих устройств. Кассация поддержала это решение.

Решение Верховного Суда

Верховный Суд изменил ход дела и отметил три важных обстоятельства.

Участники ОСС не знали, что голосуют за установку конструкции. Собственник не конкретизировал вид благоустройства и использовал неопределенную формулировку. К тому же он не приложил план-схему работ ни к повестке ОСС, ни к бюллетеню, ни к протоколу. 

Нижестоящие инстанции исследовали не все обстоятельства. В частности, суды не изучили следующие вопросы: 

• является ли установка металлического ограждения, которое ограничивает собственникам доступ на закрытый участок, элементом благоустройства двора;
• принимало ли ОСС решение об установке ограждения и передаче части участка в пользование собственнику квартиры;
• привело ли решение собрания к уменьшению общего имущества.

Истцы заявляли другие требования. Они просили обязать собственников снести конструкции, а апелляция и кассация сами выбрали иной способ защиты прав. Эти нарушения законодательства являются существенными и влияют на исход дела.

Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение в части, где апелляция обязала собственника конструкции выдать остальным жильцам ключи от закрытой территории.

Дело: № 50-КГ22-10-К8

В вашем МКД собственники спорят о законности установки конструкций на придомовой территории? Оставьте заявку — мы изучим материалы дела, подготовим и реализуем стратегию защиты.