Чтобы приступить к обслуживанию МКД, организации нужно не только заключить с собственниками договор управления, но и внести адрес дома в реестр лицензий субъекта РФ. Однако бюрократия часто тормозит процесс, а содержать общее имущество и оказывать коммунальные услуги надо. Разбираемся, может ли управляющая организация приступить к работе и выставлять счета на оплату ЖКУ, если в реестр еще не внесли изменения.
Когда УО должна приступить к управлению МКД
В жилищном законодательстве наблюдается противоречие. С одной стороны, положения ч. 7 ст. 162 ЖК РФ строго устанавливают, в какой срок организация должна начать выполнять договор управления. Это дата, когда орган ГЖИ изменил данные в реестре лицензий субъекта РФ. Значит, именно такое событие позволяет УО обслуживать дом и выставлять жильцам плату.С другой стороны, в ч. 4 ст. 198 ЖК РФ есть ряд условий, при которых организация может приступить к управлению МКД. Таких требований три ↓
Условие №1: организация заключила с собственниками помещений договор управления. Со стороны жильцов документ может подписать председатель совета МКД или другой представитель. Главное, чтобы у него была доверенность или решение общего собрания.
Читайте также: «Кто может заключить договор управления МКД»Условие №2: УО разместила информацию о доме в ГИС ЖКХ. Это нужно сделать не позднее пяти рабочих дней с момента, как стороны заключили договор управления.
В системе надо опубликовать полный набор информации об МКД — он содержится в п. 1 Приказа Минцифры и Минстроя от 29.09.2015 г. N 368/691/пр. Так, список включает следующие данные:
- адрес МКД;
- номер и дату договора управления;
- дату начала и окончания выполнения обязанностей по управлению МКД, которая предусмотрена договором управления;
- основание заключения договора управления.
Условие №3: орган ГЖИ внес изменения в реестр лицензий субъекта РФ. В составе этого документа есть раздел, где указаны адреса МКД, которые находятся под управлением УО.
Инспекция обновляет реестр по заявлению управляющей организации. Поэтому после заключения договора управления она должна направить в орган ГЖИ информацию о новом МКД. Срок выполнения этой обязанности — пять рабочих дней с момента, как стороны подписали документ.
По общему правилу, если выполняются три условия, тогда организация может приступить к своим обязанностям: выполнять работы по содержанию общего имущества, оказывать коммунальные услуги, выставлять квитанции на оплату и другое.
Зависит ли право выставлять плату за ЖКУ от внесения адреса дома в реестр лицензий субъекта РФ
На практике не всегда получается реализовать положения ЖК РФ. Часто орган ГЖИ вносит изменения в реестр лицензий спустя несколько месяцев после заключения договора управления. В это время кто-то должен обслуживать МКД, поэтому организациям приходится приступать к своим обязанностям до того, как реестр обновят.В нормативно-правовых актах нет ответа на вопрос о том, что делать, если адрес дома еще не внесли в реестр лицензий. Но можно опираться на судебную практику.
Например, в деле N А33-27179/2018 управляющая организация начислила жильцам плату за ЖКУ, хотя адресов МКД еще не было в реестре лицензий. Орган ГЖИ выдал УО предписание об устранении нарушений, и организация попыталась оспорить его через суд.
Первая инстанция, апелляция и кассация посчитали работу организации незаконной. По их мнению, она не имела права оказывать жилищно-коммунальные услуги, заключать договоры с РСО и начислять жильцам плату.
Верховный Суд не согласился с предыдущими решениями и сделал такие выводы:
- Организация может приступить к управлению МКД, пока в реестре лицензий нет информации о доме. Само по себе это не означает, что лицензия УО недействительна, она работает без лицензии или незаконно исполняет свои полномочия.
- Право начислять жильцам плату за ЖКУ не связано с исполнением обязанности по добавлению адреса дома в реестр лицензий. Оно вытекает из условий договора управления.
Получается, важное условие при разрешении подобных споров — фактическое управление МКД. Тогда организация вправе начислять собственникам плату за ЖКУ до того, как адрес дома внесут в реестр лицензий. Эту позицию подтверждают также нижестоящие суды.
Например, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа сделал вывод: организация фактически приступила к управлению МКД, чтобы исполнить решение общего собрания. Поэтому выставление квитанций для оплаты — это следствие жилищно-коммунальных услуг, которые УО оказала за период отсутствия дома в реестре лицензий.
В качестве обоснования своей позиции суд ссылается на тот факт, что РСО выставляет управляющей организации счета за поставку коммунального ресурса. Значит, между сторонами действуют фактически сложившиеся договорные отношения, и УО можно признать исполнителем услуг (дело N А33-6798/2019).
Основные итоги: можно ли выставлять плату за ЖКУ до внесения изменений в реестр лицензий
Закон говорит о том, что управляющая организация может начислять жильцам плату только в одном случае: если орган ГЖИ внес изменения в реестр лицензий и добавил в него адрес этого дома.Судебная практика учитывает, что даты заключения договора управления и внесения изменений в реестр лицензий часто не совпадают. Если организация фактически начала управлять МКД, тогда она вправе выставлять плату за работы и услуги до обновления реестра.
Тем не менее важно как можно быстрее подать документы в орган ГЖИ, чтобы он добавил информацию о МКД в реестр лицензий. Это нужно сделать в течение пяти рабочих дней с момента, как договор управления был заключен. Предварительно нужно опубликовать в ГИС ЖКХ сведения о доме, образ протокола ОСС и договора управления.
Собственники пытаются оспорить начисления платы за ЖКУ? Оставьте заявку — мы разберемся в вашей ситуации и поможем подготовить правовую позицию.
Оставить комментарий