Когда УО/ТСЖ/ЖСК должны провести общее собрание по инициативе собственников помещений

Чтобы провести общее собрание, надо не только вкладывать свое время, но и разбираться в законодательной базе. Например, инициатор должен правильно составить повестку дня, в срок разослать жильцам уведомления и корректно посчитать голоса участников. Поэтому у собственников есть возможность делегировать проведение ОСС организации, которая управляет домом. 

Разбираемся:

• В каком случае УО/ТСЖ/ЖСК должны провести общее собрание по инициативе собственников
• Как задачи распределяются между собственниками и УО/ТСЖ/ЖСК
• Как направить обращение о проведении общего собрания
• Кто оплачивает проведение ОСС, которое созвано по инициативе собственников
• Что делать, если УО/ТСЖ/ЖСК игнорирует инициативу собственников

В каком случае УО/ТСЖ/ЖСК должны провести общее собрание по инициативе собственников

Организация может сама выступить инициатором ОСС, если у нее есть вопросы, которые нужно обсудить с жильцами. Например, она хочет повысить тариф, поэтому подготовила экономическое обоснование для утверждения с собственниками. В таком случае УО/ТСЖ/ЖСК занимаются всеми организационными вопросами: готовят повестку дня, рассылают уведомления собственникам и другими.

Есть еще один случай, когда УО/ТСЖ/ЖСК берут на себя организацию общего собрания: жильцы направили им обращение с требованием провести ОСС. Согласно ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, они могут проявить инициативу в этом вопросе, если собрали группу собственников, у которых есть минимум 10% голосов от всего количества голосов в доме.

Если инициативная группа в необходимом составе направила обращение, организация не может отказаться провести ОСС. В ч. 6 ст. 45 ЖК РФ указано, что она обязана реализовать все необходимые мероприятия.

Как задачи по проведению ОСС распределяются между собственниками и УО/ТСЖ/ЖСК

Если собственники направили УО/ТСЖ/ЖСК обращение с требованием провести собрание, у них есть две задачи:

• Собрать инициативную группу. Она необходима, чтобы подать обращение в организацию о проведении ОСС.
• Подготовить вопросы для повестки дня. Инициаторами ОСС выступают собственники, поэтому они должны составить и оформить вопросы для обсуждения.

Вопросы повестки лучше сразу сформулировать четко и однозначно, чтобы было понятно, какие темы собственники хотят вынести на обсуждение ОСС. Поэтому стоит избегать общих и двусмысленных формулировок.

Читайте также: «Что такое повестка дня ОСС и как ее правильно составить»

Остальные задачи по проведению ОСС берет на себя организация. Она должна выполнить их в течение 45 дней с момента, как получила обращение собственников. Но есть предельный срок: все мероприятия надо завершить за 10 дней до даты проведения ОСС или раньше.

Вот какие функции должна выполнить организация, которая проводит ОСС по инициативе жильцов:

• Уведомить всех собственников о проведении ОСС. С марта 2025 года сообщения надо направлять двумя обязательными способами: первый — ГИС ЖКХ, второй собственники утверждают на общем собрании.
• Провести ОСС, в том числе подготовить регистрационные листы, составить и собрать бюллетени, посчитать кворум и голоса.
• Оформить документы с итогами общего собрания и разместить их в общедоступном месте, которое определено ОСС.

Важно учитывать, что для уведомления собственников о проведении ОСС и его итогах есть отдельные сроки. Сообщить о проведении собрания надо минимум за 10 дней до его начала, а результаты голосования — опубликовать в течение 10 дней со дня принятия решений.

После проведения собрания организация сразу получает решения собственников и готовит протокол. Поэтому УО/ТСЖ/ЖСК должны также:

• направить оригиналы бюллетеней и протокола в орган ГЖИ — в течение 5 рабочих дней после проведения ОСС;
• опубликовать скан-образы документов в ГИС ЖКХ — в течение 5 рабочих дней после того, как организация передала оригиналы в ГЖИ.

Читайте также: «Куда надо направить решения и протокол после общего собрания»

Как направить обращение о проведении ОСС

Собственники могут направить коллективное обращение в УО/ТСЖ/ЖСК двумя способами:

• Отправить письменное обращение на адрес организации. Его можно найти в ГИС ЖКХ или на информационных стендах, которые находятся в подъездах.
• Подать заявку через систему. Сейчас такой функционал есть в приложении «Госуслуги Дом». Как отправить электронное обращение — рассказали в статье «Как изменились правила проведения ОСС в 2025 году».

К моменту подачи обращения повестка дня должна быть уже готова, и вопросы надо включить в обращение. Если собственники направляют электронное сообщение, то в тексте заявки нужно прописать вопросы, которые жильцы хотят включить в повестку.

Для подачи бумажного обращения надо собрать подписи собственников, которые обладают более 10% голосов в МКД. С электронной заявкой проще: после того как инициатор создаст обращение, другие собственники смогут присоединиться к нему онлайн.

Кто оплачивает проведение ОСС, которое созвано по инициативе собственников

Даже если собственники попросили организацию провести ОСС, они все равно выступают инициаторами. Поэтому именно жильцы должны оплачивать траты, которые связаны с этим собранием, пока ОСС не утвердит другой порядок финансирования.

Тем не менее в обращении о проведении ОСС лучше сразу указать, за счет каких средств собрание будет финансироваться. Некоторые суды учитывают этот факт, если между собственниками и организацией начался спор о необходимости провести ОСС.

Пример из практики: Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции т 05.09.2022 N 88-16298/2022 по делу N 2-30/2021

В МКД канализационные стоки начали течь в подвал. Жильцы решили, что надо выполнить капремонт внутридомовых инженерных сетей холодного водоснабжения и канализации. Собственники собрали инициативную группу и обратились в управляющую организацию с требованием созвать ОСС.

Управляющая организация не стала проводить ОСС, тогда один из собственников подал иск в суд. Но все инстанции встали на сторону УО, потому что в обращении инициативная группа не указала, каким образом и за чей счет будет финансироваться проведение собрания. Ранее собственники не решали вопрос оплаты внеочередного ОСС и не включали ее в состав тарифа на ЖКУ.

Суды указали, что право собственников инициировать созыв ОСС не является безусловным. Это не освобождает их от необходимости провести ряд подготовительных мероприятий, в том числе финансового характера.

Что делать, если УО/ТСЖ/ЖСК игнорирует инициативу собственников

Для организации проведение ОСС — временные затраты, особенно если она не заинтересована в вопросах повестки. Поэтому часто УО/ТСЖ/ЖСК игнорируют обращения жильцов, чтобы не проводить общие собрания.

У собственников есть такие варианты действий: 

• Направить жалобу в орган ГЖИ и прокуратуру. Они проведут проверку и выдадут организации предписание устранить нарушение, то есть провести общее собрание.
• Подать иск о понуждении провести ОСС. Если суд посчитает, что собственники выполнили все условия, то может удовлетворить их требования.

Например, в деле А43-25596/2016 житель дома пожаловался в орган ГЖИ, что управляющая организация не провела общее собрание по обращению собственников. Инспекция выдала УО предписание, которое она попыталась оспорить через суд.

Все инстанции признали предписание ГЖИ действительным. Если управляющая организация не согласна с некоторыми вопросами, которые собственники предложили для повестки дня, это не освобождает ее от обязанности по проведению ОСС.

Хотите организовать общее собрание? Мы помогаем УО/ТСЖ/ЖСК и собственникам проводить ОСС под ключ: составляем повестку дня, готовим бюллетени и регистрационные листы, считаем голоса и оформляем протокол. Оставьте заявку, и мы возьмем на себя все организационные вопросы.