Когда техдокументацию на МКД можно передать частично при смене управляющей организации: обзор судебной практики

Чтобы запланировать ремонтные работы и начислить жителям плату, управляющей организации нужна техдокументация на дом. Единственный способ ее получить — запросить у своего предшественника, но комплект документов часто оказывается неполный. Споры между собой, как правило, не дают результата и переходят в суд. Однако инстанции обычно идут по простому пути: список не полный — прежняя организация должна восстановить документацию за свой счет, даже если ее никогда не было.

Наконец Верховный Суд отменил формальный подход к решению подобных споров. На примере дела из Тюменской области разбираемся, в каком объеме надо передавать техдокументацию на МКД, если в доме сменилась управляющая организация.

Обстоятельства дела

В доме прошло общее собрание. Собственники помещений решили расторгнуть текущий договор управления и выбрали новую УО. Она запросила у своего предшественника техдокументацию на МКД и ключи от мест общего пользования.

Прежняя организация передала техдокументацию, но не в полном объеме. Она обосновала ее состояние так:

• Часть документации потеряла актуальность или не относилась к документам, которые надо хранить и передавать другим лицам. К примеру, это поквартирные карточки и карточки регистрации граждан, ведомость смонтированного оборудования и акт о проведении ревизии и маркировки средств учета электроэнергии.
• Еще часть документации должен хранить застройщик — например протоколы испытаний качества огнезащитной обработки конструкций и акт сертификации электроустановки. Но строительная организация ликвидировалась еще в 2016 году, и УО не может запросить у нее эту документацию.
• Некоторые документы — неотъемлемая часть договоров с РСО. Например, это технические условия на водоснабжение и водоотведение и акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон.
• Изготовление других документов носило добровольный характер — к примеру теплоэнергетический паспорт зданий и акты по электроизмерительным работам.

Остальные документы организация передала преемнику — это зафиксировано в акте. Но новая УО так и не получила недостающие части и обратилась в суд, чтобы истребовать их. 

Решение первой инстанции, апелляции и кассации

Первая инстанция исходила из презумпции, что у организации есть вся техдокументация на МКД, которая предусмотрена законодательством. УО должна передать ее тому, кто приступает к обслуживанию дома по решению общего собрания.

Позиция суда основывалась на прямой трактовке следующих положений: 

• Работа с техдокументацией МКД — это стандарт управления. Организация должна принимать ее, хранить, актуализировать и при необходимости восстанавливать. Это следует из пп. «а» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 N 416).
• Состав техдокументации перечислен в п. 24 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491). В этих документах отражается информация о том, что относится к общему имущество и в каком оно состоянии находится.
• Помимо техдокументации, организации еще должны хранить другие документы, которые связаны с управлением МКД. Их список указан в п. 26 Правил N 491.
• Техдокументацию можно разделить на две части: документы длительного хранения и те, которые надо заменять, когда кончается срок действия. Список первых содержится в п. 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170), перечень вторых — в п. 1.5.3. И те, и другие документы должны быть у управляющей организации.
• Согласно ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса, техдокументацию и другие документы надо передать новой УО в течение трех рабочих дней с того момента, как завершился прежний договор управления.
• Если в техдокументации не хватает одной или нескольких частей, организация должна восстановить их. Это необходимо сделать в течение трех месяцев после получения уведомления о решении ОСС. Такое правило следует из п. 21 Правил N 416.

Основной вывод суда сводится к следующему: если у организации нет техдокументации или ее отдельных частей, это показатель ненадлежащего управления МКД. Отсутствие или утрата материалов не освобождает прежнюю УО от обязанности по их передаче преемнику. Документы надо восстановить за свой счет.

Суд трактовал положения п. 21 Правил N 416 широко: организация должна восстановить и передать преемнику всю техдокументацию, которая указана в п. 24 и п. 26 Правил N 491. Неважно, получала ли ее прежняя УО, когда сама принимала дом на обслуживание от своего предшественника.

В деле прежняя организация управляла домом более пяти лет. Но она не предоставила доказательств, что никогда не получала проектную документацию и не может ее восстановить. В частности, УО не подавала запросы в компетентные органы. 

Первая инстанция удовлетворила иск: прежнюю управляющую организацию обязали передать всю техдокументацию на дом. Еще суд назначил неустойку в размере 50 000 рублей ежемесячно, пока УО не исполнит решение. Апелляция и кассация оставили решение без изменений.

Решение Верховного Суда

Верховный Суд не согласился с позицией нижестоящих инстанций. Управляющая организация действительно должна хранить, восстанавливать и передавать техдокументацию в объеме, который указан в законодательстве:

• основной состав — п. 24 Правил N 491;
• другие документы, которые связаны с управлением МКД — п. 26 Правил N 491;
• документы длительного хранения — п. 1.5.1 Правил N 170;
• документы, которые надо заменять, когда кончается срок действия — п. 1.5.3 Правил N 170.

Тем не менее надо учитывать, есть ли у организации объективная возможность передать конкретный документ. Но нижестоящие инстанции не изучили этот вопрос, хотя некоторые материалы даже не оформлялись или УО не должна их получать.

Например, Правительство РФ утвердило форму градостроительного плана земельного участка в Постановлении № 840 от 29.12.2005 г. До этого момента такой документ не требовался, чтобы получить разрешение на строительство здания. Дом ввели в эксплуатацию в 2004 году, поэтому управляющая организация не обязана получать копию градостроительного плана.

В отношении других документов тоже установлены подобные противоречия. К примеру:

• Согласно кадастровой выписке, на участке не было никаких обременений. Поэтому управляющая организация не могла передать документы о сервитуте, так как их не существовало.
• Общее собрание не принимало решений об использовании общего имущества, поэтому организация не заключала такие договоры и не могла их передать. Все оригиналы решений ОСС хранились у органа ГЖИ. 
• Паспорт котельного хозяйства и котловую книгу тоже невозможно передать: в доме не было котельной.

Часть документов относится к исполнительной документации. Ее должен вести и хранить застройщик, согласно ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса. Например, это касается санитарно-эпидемиологических заключений на применяемые строительные и отделочные материалы, протоколов испытаний качества огнезащитной обработки конструкций и акта сертификации электроустановки. Строительная организация ликвидирована, поэтому УО не может запросить у нее документы.

Получается, суды обязали прежнюю УО передать все документы, которые заявлены в иске. Но инстанции не оценили, была ли у организации объективная возможность отдать часть документации. В таком случае недостаточно констатировать лишь презумпцию ее наличия у того, кто долгое время управлял МКД. Необходимо отдельно рассмотреть каждый истребуемый документ.

Верховный Суд отменил первое решение и передал дело на новое рассмотрение. В итоге управляющие организации заключили мировое соглашение о том, что прежняя УО выплатит 300 тысяч рублей на восстановление техдокументации. Стороны согласовали ее список с учетом разъяснений Верховного Суда.

Дело: А70-5411/2023