Когда супруг собственника помещения может стать председателем правления ТСЖ: позиции судов и Минстроя России

Ситуация, когда квартира куплена в браке, но оформлена только на одного супруга, создает юридическую коллизию. Например, человек, который не указан в ЕГРН, выдвигает свою кандидатуру на должность члена и председателя правления ТСЖ. Формально он не собственник недвижимости, но по Семейному кодексу она принадлежит обоим супругам.

Разбираемся:

• Может ли супруг собственника квартиры входить в органы управления ТСЖ: позиции судов и Минстроя России
• Как изменить законный режим имущества, если квартира зарегистрирована на одного супруга
• Как стать членом и председателем правления ТСЖ

Кто может стать председателем правления ТСЖ

Председатель правления ТСЖ наделен широким спектром полномочий. Например, он подписывает платежные документы, единолично заключает некоторые сделки и раздает указания сотрудникам товарищества. Поэтому кандидат на должность председателя, как и участники органов управления ТСЖ, должен быть заинтересован в эффективном управлении МКД.

К кандидату, который хочет стать председателем, есть два главных требования:

• Собственное помещение в МКД. Такое условие гарантирует, что председатель и члены правления будут принимать решения в интересах всех жителей дома. Наниматели квартир не могут претендовать на эти должности.
• Членство в правлении ТСЖ. Входить в него могут только члены товарищества. Поэтому чтобы претендовать на должность председателя, сначала нужно подать заявление на вступление в ТСЖ, а затем — выдвинуть свою кандидатуру в правление. Такая возможность есть у каждого собственника помещения в доме.

Требования к председателю взаимосвязаны: чтобы им стать, нужно быть членом правления. А значит, сначала нужно вступить в ТСЖ — в его состав принимают только собственников помещений.

Читайте также: «Председатель правления ТСЖ: функции, вознаграждение и ответственность»

Может ли супруг собственника квартиры входить в органы управления ТСЖ

Когда квартиру регистрируют на двух супругов, они оба указаны в ЕГРН как собственники помещения. Тогда каждый из них может без препятствий стать членом ТСЖ, участником правления и его председателем. 

Проблемы возникают, когда квартира куплена в браке, но оформлена только на одного супруга. В таком случае помещение — это совместная собственность, согласно ст. 34 Семейного кодекса. Недвижимость, которая нажита в браке, принадлежит обоим супругам — неважно, кем из них она приобретена и чье имя указано в ЕГРН. Но возможность второго супруга вступать в органы правления ТСЖ трактуется неоднозначно.

В судебной практике сложились две позиции относительно того, может ли стать членом ТСЖ и председателем правления супруг, который не указан в ЕГРН как собственник квартиры.

Первая позиция: супруг собственника квартиры может входить в органы управления ТСЖ

Если квартира куплена в браке, это совместная собственность вне зависимости от того, на чье имя зарегистрирована недвижимость. Это прямо следует из ст. 34 Семейного кодекса. Супруг, который не указан в ЕГРН как собственник, может стать членом ТСЖ и правления, а также председателем.

Например, в апелляционном определении Новосибирского областного суда от 17.10.2017 по делу №33-10203/2017 члены ТСЖ провели общее собрание. Они избрали нового председателя правления, но некоторые собственники посчитали, что он не вправе занимать должность: кандидату не принадлежало помещение в доме. Его не могли принять в члены и правление ТСЖ.

Собственники подали иск, чтобы оспорить решение собрания. Но две инстанции сделали вывод, что кандидат имел право стать членом ТСЖ, участником правления и председателем:

• Председатель — супруг собственника квартиры. Она куплена в браке и является их совместной собственностью. Хоть помещение зарегистрировано только на одного супруга, но второй может стать членом правления и председателем.
• В материалах дела есть копия заявления о том, что председателя приняли в члены ТСЖ еще до назначения на должность.

Вторая позиция: супруг собственника квартиры не может входить в органы управления ТСЖ

Некоторые суды исходят из того, что субъектами жилищных правоотношений могут стать только титульные собственники. Это люди и организации, чьи права на помещение зарегистрированы в ЕГРН. Если квартира не оформлена на супруга, то он не может вступать в органы управления ТСЖ.

Например, в деле А60-14694/2020 орган ГЖИ провел проверку. Он выявил, что должность председателя правления ТСЖ занимает человек, который не является собственником помещения и членом товарищества. Тогда инспекция выдала ему предписание устранить эти нарушения.

Товарищество считало, что членство в ТСЖ возникло у председателя совместно с супругом, на которого оформлена квартира. Она куплена в браке, поэтому является их совместной собственностью. ТСЖ попыталось оспорить предписание, но две инстанции признали его законным.

Выводы судов сводятся к следующему:

• Участвовать в общих собраниях, вступать в ТСЖ, становиться членом правления и его председателем может только собственник, который указан в ЕГРН.
• Супруг, чье право на квартиру не зарегистрировано в ЕГРН, не может реализовывать жилищные права от имени титульного собственника. Такая возможность не предусмотрена в Жилищном кодексе.

Позиция Конституционного Суда и Минстроя России

В постановлении от 13 июля 2021 года N 35-П Конституционный Суд пояснил, что оба супруга являются собственниками квартиры, если она приобретена в браке, но в ЕГРН указан только один человек. Выводы суда основываются на следующих аргументах.

Чтобы Росреестр зарегистрировал право общей совместной собственности на квартиру, достаточно заявления одного супруга. В таком случае в ЕГРН должна быть отметка, что недвижимость принадлежит двум людям. Это следует из абзаца второго п. 56 Порядка ведения ЕГРН (утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 года N П/0514).

На практике запись в ЕГРН часто не содержит информацию о совместной собственности: обычно владельцем указывают одного супруга, если они не выделили доли. Но это не отменяет законного режима имущества: согласно ст. 34 Семейного кодекса, недвижимость признается совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя она оформлена.

В письме от 19.03.2026 N 15182-ДН/04 Минстрой поддержал позицию Конституционного Суда. Ведомство сделало дополнительный вывод: оба супруга являются собственниками квартиры, которая куплена в браке, даже если в ЕГРН указан только один из них. Значит, у обоих супругов есть все жилищные права, включая возможность стать членом совета МКД и правления ТСЖ, а также председателем.

Как изменить законный режим имущества, если квартира оформлена на одного супруга

Если супруги хотят исключить риски, они могут перевести статус совместной собственности в долевую. Тогда каждый получит долю в имуществе и на законных основаниях сможет стать членом ТСЖ, участником правления и председателем. Для этого можно заключить брачный договор согласно ст. 42 Семейного кодекса. 

Чтобы выделить доли в квартире, которая куплена в браке, нужно пройти три этапа.

Этап 1: составление брачного договора. Его условия важно сформулировать четко, чтобы избежать неоднозначного толкования. Поэтому в соглашении необходимо:

• Определить размер долей каждого супруга в имуществе. Они могут быть равными или разными, если один из супругов вложил больше средств при покупке квартиры. 
• Перечислить имущество, на которое распространяется режим долевой собственности. Нужно указать его характеристики: адрес квартиры, кадастровый номер, площадь и другие данные.
• Указать, что договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.

Если квартира находится в ипотеке, то перед нотариальным заверением заключение брачного договора лучше согласовать с банком. Он проверит, чтобы условия соглашения не противоречили кредитному договору.

Этап 2: заключение брачного договора. Стороны должны его подписать и удостоверить у нотариуса. Он проверит, соответствует ли содержание договора требованиям закона, и разъяснит супругам правовые последствия. Затем специалист заверит, что они добровольно согласились с условиями. 

Этап 3: государственная регистрация изменений в ЕГРН. Для этого надо подать в Росреестр заявление по форме из Приложения N 1 к Приказу от 19 августа 2020 г. N П/0310. Например, можно обратиться в его подразделение или МФЦ, отправить по почте или через «Госуслуги».

К заявлению надо приложить следующие документы:

• паспорта супругов;
• брачный договор в двух экземплярах;
• свидетельство или справку о заключении брака;
• документы, которые подтверждают право собственности на квартиру.

Срок регистрации долей — 5 рабочих дней. Когда процедура завершится, супруги получат выписку из ЕГРН. 

Как супругу собственника помещения стать членом и председателем правления ТСЖ

Вне зависимости от законного режима имущества — совместная или долевая собственность, вступить в органы управления ТСЖ можно по одному алгоритму. Порядок включает следующие этапы:

1. Вступление в ТСЖ. Для этого надо подать в правление заявление в свободной форме. Право собственности на помещение нужно подтвердить: например, предоставить выписку из ЕГРН или документы, которые доказывают, что квартира куплена в браке. Когда супруга примут в ТСЖ, его включат в реестр членов товарищества.
2. Избрание в правление ТСЖ. Свою кандидатуру надо выдвинуть на голосование на общем собрании членов товарищества. Чтобы участника утвердили, потребуется большинство голосов. Точный порядок вступления в правление должен быть описан в уставе ТСЖ.
3. Избрание председателем. Его выбирают среди членов правления. Согласно ч. 3 ст. 147 ЖК РФ, решение принимает либо само правление, либо общее собрание членов ТСЖ — точный порядок описан в уставе товарищества.