Когда решение ОСС могут признать незаконным

Решение общего собрания собственников могут признать недействительным, но для этого должны быть существенные основания. В статье разбираемся:

• Когда решение ОСС признается ничтожным
• При каких основаниях решение собрания является оспоримым
• Всегда ли суд признает решение ОСС недействительным 

На каких основаниях решение ОСС могут признать недействительным 

В зависимости от нарушений решение ОСС могут признать ничтожным или оспоримым. 

Ничтожное решение ОСС

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, есть следующие основания признать решение ОСС ничтожным ↓

Участники голосовали по вопросу, который не входил в повестку дня. Инициатор должен составить этот список минимум за 10 дней до начала ОСС, потому что его надо включить в уведомление о проведении мероприятия. 

В начале ОСС собственники могут сверить список вопросов в бюллетенях с повесткой, которая прописана в уведомлении. Если перечень отличается, то голосовать по новым пунктам нельзя.

Единственное исключение: в очном или заочном ОСС участвуют все собственники помещений в доме. Но на практике такая ситуация происходит редко, особенно в больших МКД.

Читайте также: «Что такое повестка дня ОСС и как ее правильно составить»

Собственники приняли решение, но на собрании не было кворума. Это минимальное количество участников, при котором они могут голосовать по вопросам повестки. Только тогда считается, что ОСС состоялось, а его решение является правомочным. 

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, для большинства вопросов кворум составляет более 50% голосов от общего числа. Есть только два исключения: вопросы о переводе квартиры в нежилое помещение и о комплексном развитии территории жилой застройки. Для них требуется другой кворум. Если на ОСС пришло меньше собственников, то голосование проводить нельзя: оно будет являться недействительным вне зависимости от решения участников.

Читайте также: «Что такое кворум ОСС и как его определить»

Участники проголосовали по вопросу, по которому ОСС не вправе принимать решение. Общее собрание может заниматься только теми вопросами, которые входят в его компетенцию.

Например, участники ОСС вправе выбрать, на каком счете они будут копить деньги на капремонт, сдать фасад дома в аренду для размещения рекламной вывески и установить во дворе детскую площадку. При этом собственники не могут проголосовать за или против заключения договора аренды с провайдером, потому что теперь у него есть право размещать в МКД оборудование бесплатно. 

Еще один признак ничтожности решения ОСС — несоответствие основам правопорядка и нравственности. Если решение принято с этим или другим нарушением, то оно является ничтожным вне зависимости от решения суда. В этом случае у собственников и УО/ТСЖ/ЖСК не возникают обязанности, которые предусмотрены итоговым протоколом. Другие нарушения делают решение собрания оспоримым.

Оспоримое решение ОСС

Основания, по которым решение ОСС признают оспоримым, указаны в 181.4 ГК РФ ↓

Инициатор существенно нарушил порядок подготовки ОСС, его проведения и принятия решений. Чаще всего это проявляется в четырех ситуациях:

• Инициатор не сообщил собственникам о проведении собрания за 10 дней до его начала или направил уведомление способом, который они не утверждали.
• Собрание проходило сразу в заочной форме, собственники не участвовали до этого в очном голосовании.
• Инициатор не сообщил собственникам итоги ОСС в течение 10 дней после его окончания. 
• Среди бюллетеней участников есть бланки с поддельными подписями. 

Если инициатор нарушил процедуру подготовки и проведения ОСС — например отправил уведомление через личный кабинет на сайте, хотя собственники не утверждали такой способ, то это лишает некоторых жильцов возможности выразить свое мнение по вопросам повестки. 

Читайте также: 

• «Нарушение порядка уведомления о проведении ОСС: когда приводит к отмене решения, а когда — нет»
• «Формы и виды общих собраний собственников помещений в МКД»
• «Что такое бюллетени ОСС и как правильно их оформить»

Протокол ОСС составлен с существенными нарушениями. Например, к частым ошибкам относятся:

• У протокола не хватает приложений. К примеру, отсутствует копия уведомления о проведении ОСС или реестр собственников;
• Неверно указаны площади помещений в МКД;
• Голоса участников по отдельным вопросам посчитаны неправильно;
• Инициатор, председатель, секретарь и участники счетной комиссии не подписали протокол. 

Читайте также: «Как правильно оформить протокол ОСС»

У участника ОСС не было полномочий голосовать. На общем собрании могут голосовать только собственники помещений или их представители. Во втором случае человек должен доказать, что у него есть право заполнить бюллетень — например, предоставить доверенность от собственника. Затем этот документ нужно приложить к итоговому протоколу.

Если у представителя нет доверенности, у документа истек срок действия или в нем не указано право человека голосовать от лица собственника на ОСС, бюллетень нельзя принять к учету. Иначе итоговый протокол могут признать недействительным. 

Также решение ОСС является оспоримым, если во время очного или заочного голосования нарушено равенство прав участников собрания.

Всегда ли суд признает недействительным решение ОСС, которое принято с нарушениями

Перечисленные основания дают повод признать решение ОСС недействительным, но такое решение может принять только суд. Чтобы запустить процесс, собственник должен подать иск в течение полугода с момента, как он узнал или должен был узнать о решении ОСС. 

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник может обжаловать решение ОСС в суде, если выполняются следующие условия: 

• Заявитель не присутствовал на этом собрании или голосовал против такого решения;
• Решение ОСС нарушает права и законные интересы заявителя. 

Собственникам надо учитывать, что в некоторых случаях суд может признать решение законным. Обычно это происходит, если голос заявителя не мог изменить результаты ОСС, нарушения не являются существенными или решение не привело к причинению убытков этому собственнику. Суды оценивают, реально ли незаконные действия сказались на итогах голосования. 

Например, если инициатор уведомил жильцов о проведении собрания неправильно, но такой порядок применяется уже давно, то суд может оставить решение ОСС в силе (см. Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 N 88-3034/2022 по делу N 2-79/2021).

Если вы не согласны с результатами ОСС, оставьте заявку на нашем сайте. Мы изучим решение собрания, подготовим иск и представим ваши интересы в суде.