Суть вопроса
Собственнику нежилого помещения надо получать согласие ОСС на подключение к системе ХВС и водоотведения? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)
Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
Внутридомовые системы холодного водоснабжения до первого отключающего устройства на ответвлении от стояка, а также системы водоотведения (стояки, канализационные выпуски, фасонные части и ответвления до первых стыковых соединений) относятся к общему имуществу собственников помещений МКД. Это следует из пп. «д» п. 2, пп. 5 и 7 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491.
Поэтому при подключении нежилого помещения к системам ХВС и водоотведения ключевое значение имеет не сам факт подключения, а характер планируемых работ и то, затрагивают ли они общее имущество многоквартирного дома.
Если нежилое помещение изначально было предусмотрено проектной документацией как подключенное к системам ХВС и водоотведения, инженерные сети уже являются частью проектного решения дома. В такой ситуации собственник лишь использует существующие точки подключения, а заключение договора с ресурсоснабжающей организацией либо эксплуатация предусмотренных проектом инженерных сетей не требуют принятия решения ОСС, поскольку не связаны с изменением или использованием общего имущества сверх предусмотренного проектом объема.
Иной правовой подход применяется, когда проектом дома подключение нежилого помещения к системам ХВС и (или) водоотведения не предусматривалось, а собственник намерен выполнить его после ввода МКД в эксплуатацию. Именно такие ситуации чаще всего становятся предметом судебных споров.
Как правило, подобное подключение сопровождается устройством новых врезок в внутридомовые инженерные сети, выполнением переустройства помещения, а иногда также изменением общего имущества МКД.
Если подключение требует выполнения работ на внутридомовых инженерных сетях, относящихся к общему имуществу, изменения схемы их функционирования, устройства дополнительных элементов инженерной системы либо иного использования общего имущества в интересах одного собственника, вопрос о необходимости получения решения ОСС подлежит оценке с учетом характера таких работ и объема вмешательства в общее имущество.
В случаях, когда такие работы приводят к уменьшению общего имущества либо присоединению его части к нежилому помещению, потребуется согласие всех собственников помещений дома (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Кроме того, если подключение сопровождается установкой, заменой либо переносом инженерных коммуникаций, требующими внесения изменений в технический паспорт помещения, такие работы относятся к переустройству и должны выполняться в порядке, установленном ст. 25–29 ЖК РФ.
Анализ судебной практики показывает, что при рассмотрении подобных споров существенное значение имеет, затронуто ли общее имущество МКД, выполнены ли новые врезки в внутридомовые инженерные сети, изменена ли схема их функционирования, а также были ли получены предусмотренные законом согласования.
Такой подход подтверждается, в частности, решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 23.05.2024 по делу № 2-121/2024. Суд отказал собственнику нежилого помещения в сохранении помещения в переустроенном состоянии, поскольку при выполнении работ по подключению к системам ХВС и водоотведения не были получены необходимые согласования, в том числе решение собственников помещений МКД. Данное дело показывает, что самовольное выполнение подобных работ создает существенные правовые риски и может повлечь отказ суда в сохранении помещения в переустроенном состоянии.
Таким образом, если подключение нежилого помещения предусмотрено проектной документацией МКД, проведение ОСС не требуется. Если же подключение осуществляется после ввода дома в эксплуатацию и требует выполнения работ на общем имуществе МКД, для которых ЖК РФ предусматривает принятие решения собственниками, такое решение должно быть получено до начала работ.
Поэтому при подключении нежилого помещения к системам ХВС и водоотведения ключевое значение имеет не сам факт подключения, а характер планируемых работ и то, затрагивают ли они общее имущество многоквартирного дома.
Если нежилое помещение изначально было предусмотрено проектной документацией как подключенное к системам ХВС и водоотведения, инженерные сети уже являются частью проектного решения дома. В такой ситуации собственник лишь использует существующие точки подключения, а заключение договора с ресурсоснабжающей организацией либо эксплуатация предусмотренных проектом инженерных сетей не требуют принятия решения ОСС, поскольку не связаны с изменением или использованием общего имущества сверх предусмотренного проектом объема.
Иной правовой подход применяется, когда проектом дома подключение нежилого помещения к системам ХВС и (или) водоотведения не предусматривалось, а собственник намерен выполнить его после ввода МКД в эксплуатацию. Именно такие ситуации чаще всего становятся предметом судебных споров.
Как правило, подобное подключение сопровождается устройством новых врезок в внутридомовые инженерные сети, выполнением переустройства помещения, а иногда также изменением общего имущества МКД.
Если подключение требует выполнения работ на внутридомовых инженерных сетях, относящихся к общему имуществу, изменения схемы их функционирования, устройства дополнительных элементов инженерной системы либо иного использования общего имущества в интересах одного собственника, вопрос о необходимости получения решения ОСС подлежит оценке с учетом характера таких работ и объема вмешательства в общее имущество.
В случаях, когда такие работы приводят к уменьшению общего имущества либо присоединению его части к нежилому помещению, потребуется согласие всех собственников помещений дома (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Кроме того, если подключение сопровождается установкой, заменой либо переносом инженерных коммуникаций, требующими внесения изменений в технический паспорт помещения, такие работы относятся к переустройству и должны выполняться в порядке, установленном ст. 25–29 ЖК РФ.
Анализ судебной практики показывает, что при рассмотрении подобных споров существенное значение имеет, затронуто ли общее имущество МКД, выполнены ли новые врезки в внутридомовые инженерные сети, изменена ли схема их функционирования, а также были ли получены предусмотренные законом согласования.
Такой подход подтверждается, в частности, решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 23.05.2024 по делу № 2-121/2024. Суд отказал собственнику нежилого помещения в сохранении помещения в переустроенном состоянии, поскольку при выполнении работ по подключению к системам ХВС и водоотведения не были получены необходимые согласования, в том числе решение собственников помещений МКД. Данное дело показывает, что самовольное выполнение подобных работ создает существенные правовые риски и может повлечь отказ суда в сохранении помещения в переустроенном состоянии.
Таким образом, если подключение нежилого помещения предусмотрено проектной документацией МКД, проведение ОСС не требуется. Если же подключение осуществляется после ввода дома в эксплуатацию и требует выполнения работ на общем имуществе МКД, для которых ЖК РФ предусматривает принятие решения собственниками, такое решение должно быть получено до начала работ.
Оставить комментарий