Когда начинается срок исковой давности у исков по истребованию техдокументации у застройщика: обзор судебной практики

В Новосибирске застройщик не передал управляющей организации техдокументацию в полном объеме, и она подала иск, чтобы ее истребовать. Стороны не могли определить, когда начинается срок исковой давности, и дело дошло до Верховного Суда. Рассказываем, к какому решению он пришел.

Обстоятельства дела 

В сентябре 2017 года застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию и провел общее собрание. Собственники выбрали управляющую организацию и заключили с ней договор. 

Чтобы приступить к работе, управляющей организации требовалась техдокументация на дом, но застройщик передал ее не в полном объеме. Например, УО получила документы на ОДПУ и лифты, техпаспорт на МКД, инструкцию по его эксплуатации, кадастровый и градостроительный планы, а также приказ о присвоении адреса. При этом застройщик не передал проектную документацию на МКД, план участка и другие документы.

В 2021 году УО направила застройщику претензию, а затем подала иск, чтобы истребовать оставшиеся документы через суд. Стороны разошлись во мнении насчет того, когда начался срок исковой давности:

• Застройщик считает, что срок исковой давности надо отсчитывать с даты, когда стороны подписали последний акт приема-передачи техдокументации — с декабря 2017 года. Поэтому строительная организация указала на то, что управляющая организация пропустила трехлетний срок исковой давности.
• По мнению УО, срок нужно отсчитывать с даты протокола общего собрания собственников — с декабря 2019 года, когда управляющая организация получила право предъявить иск об истребовании документации.

Решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций 

Общий срок исковой давности составляет три года, но день, с которого его нужно исчислять, может определяться по-разному. Согласно ч. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ, этот срок начинается со дня, когда:

• заявитель узнал или должен был узнать о том, что его право нарушили и кто является надлежащим ответчиком по иску;
• закончился срок исполнения обязательств, если он был установлен;
• кредитор потребовал исполнить обязательство, если срок его исполнения не установлен или определен моментом востребования. Кредитор может назначить срок, в течение которого должник должен выполнить требование — тогда срок исковой давности отсчитывается со дня, когда этот период истек.

Суд решил, что по аналогии с ч. 2 ст. 456 ГК РФ застройщик должен направить техдокументацию управляющей организации в тот момент, когда он передает МКД в обслуживание. Это касается случаев, если специальным нормативным правовым регулированием или соглашением сторон не установлен более поздний срок.

Из всей техдокументации более поздний срок установлен только для инструкции по эксплуатации дома. Согласно п. 25 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491), ее можно передать в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию. Остальные документы застройщик должен направить УО не позднее 31 октября 2017 года, когда Госжилинспекция внесла информацию о МКД в реестр лицензий.

По мнению суда, срок исковой давности нужно отсчитываться с декабря 2017 года — с даты последнего акта приема-передачи техдокументации, который стороны подписали. УО подала иск в ноябре 2021 года, поэтому трехлетний срок исковой давности истек. 

Суд первой инстанции не удовлетворил требования управляющей организации. Апелляция и кассация поддержали это решение. 

Решение Верховного Суда

Верховный Суд занял другую позицию: полная техдокументация должна быть у застройщика уже на момент ввода МКД в эксплуатацию, иначе провести приемку объекта нельзя. Обязанность строительной организации передать эти документы УО не прекращается в течение всего периода существования дома. 

Застройщик уклоняется от передачи техдокументации в полном объеме, и это мешает управляющей организации выполнять свои обязательства перед собственниками помещений. УО не может самостоятельно получить все необходимые документы в госорганах, а значит, она вправе истребовать их у застройщика.

Требования управляющей организации направлены на то, чтобы устранить препятствия в использовании имущества МКД. Поэтому УО может предъявить застройщику иск об истребовании техдокументации в течение всего периода эксплуатации дома. 

Верховный Суд посчитал, что в отношении техдокументации трехлетний срок исковой данности не действует, отменил предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение.

Номер дела — А45-31177/2021

Если застройщик не передает вам техдокументацию в полном объеме или нарушает сроки, оставьте заявку на нашем сайте. Мы подготовим иск и представим ваши интересы в суде, чтобы вы могли приступить к управлению МКД без препятствий.