У муниципальной земли свои особенности заключения договора аренды. Например, во многих случаях это возможно только через процедуру торгов, но есть исключения. В обзоре практики рассказываем, в чем они заключаются.
Обстоятельства дела
Строительная организация заключила с администрацией городского округа договор аренды земельного участка (ЗУ) с разрешением на строительство автозаправочной станции.Застройщик возвел на участке объект незавершенного строительства и зарегистрировал на него право собственности. Затем стороны заключили новый договор аренды того же ЗУ и продлили срок действия разрешения на проведение работ, чтобы закончить строительство станции.
Застройщик завершил работы до того, как разрешение прекратило действовать. Этот факт подтверждается заключением Главного управления государственного строительного надзора.
Чтобы ввести объект в эксплуатацию, строительная организация подала в администрацию заявление о заключении еще одного договора аренды ЗУ без проведения торгов. Но орган отказал, потому что застройщик уже реализовал такое право.
Кроме того, строительная организация подала в Министерство жилищной политики заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Но из ведомства пришел отказ, потому что договор аренды истек до момента обращения.
Тогда строительная организация подала иск, чтобы суд признал отказы незаконными и обязал уполномоченный орган выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Решение суда первой инстанции
Если ЗУ принадлежит муниципалитету, то обычно договор аренды заключается на торгах, которые проходят в формате аукциона.Оформить договор аренды без проведения торгов можно на срок до 3 лет, если на ЗУ находится объект незавершенного строительства и владельцу нужно закончить работы. Он вправе реализовать такое право только один раз в случаях, которые предусмотрены ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).
Кроме того, для заключения нового договора аренды без проведения торгов нужно учитывать положения п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. При этом главное условие — наличие на участке объекта незавершенного строительства.
Стороны заключили второй договор аренды на основании п. 6 п. 8 ст. 39.8 и п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Это значит, что застройщик уже реализовал свое право на предоставление ЗУ для завершения строительства.
Соответственно, строительная организация может повторно заключить договор аренды муниципального ЗУ только на торгах. В итоге суд первой инстанции отказал застройщику в удовлетворении требований, а суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали это решение.
Верховный Суд РФ передал дело на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам.
Решение Судебной коллегии по экономическим спорам
Застройщик закончил строительство станции, поэтому у уполномоченного органа нет оснований требовать его изъятия через продажи с торгов, поскольку положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ касаются отчуждения объекта незавершенного строительства.Срок действия договора аренды истек на момент, когда застройщик обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Но это не значит, что работы проведены с нарушением разрешения на строительство, поэтому такие обстоятельства не могут служить основанием для отказа.
Таким образом, суды основывались только на том, что у истца нет правоустанавливающих документов на ЗУ на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом суды не проверяли, соответствуют ли другие документы положениям ст. 55 Градостроительного кодекса.
Судебная коллегия признала отказ министерства незаконным и направила дело на новое рассмотрение в части требования об обязании ведомства выдать строительной организации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Номер дела — А41-96091/22
Оставить комментарий