Если у участков нескольких МКД есть общие границы и инфраструктура, то объектами удобнее управлять совместно — так появляются многодомовые ТСЖ. Надзорные органы следят, чтобы они создавались только при соблюдении строгих условий. Но иногда проверки оказываются формальными, и организациям приходится доказывать, что их объединение законно.
На примере дела из Белгородской области разбираемся, когда требования ГЖИ о реорганизации многодомового товарищества считаются необоснованными.
Обстоятельства дела
ТСЖ управляло шестью многоквартирными домами. Собственник помещения не нашел в ГИС ЖКХ информацию о работе товарищества и запросил ее в организации. Но она так и не предоставила нужные сведения, и собственник пожаловался в орган ГЖИ.При проверке инспекция подтвердила нарушения: ТСЖ не ответило на запросы собственника и не опубликовало в ГИС ЖКХ всю обязательную информацию. Но параллельно орган ГЖИ проверил, законно ли в одно товарищество объединили сразу шесть домов.
Инспекция проверила данные публичной кадастровой карты и обнаружила, что между земельными участками МКД не было общей границы. В таком случае создать многодомовое ТСЖ нельзя — это нарушение п. 1 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса.
Орган ГЖИ выдал товариществу предписание с требованием реорганизовать юрлицо в одной из двух форм: разделение или выделение. ТСЖ посчитало требование незаконным и подало иск, чтобы оспорить его. Позиция товарищества строилась на следующих аргументах:
- Инспекция опиралась на недостоверную и неполную информацию из публичной кадастровой карты. На ней не указаны некоторые границы земельных участков, а также неправильно обозначена нумерация домов.
- Орган ГЖИ не может выносить предписания о реорганизации товарищества. Это возможно только по решению общего собрания собственников помещений.
- Сотрудник ГЖИ вышел за рамки предмета проверки. Она проводилась по конкретному вопросу — отсутствие информации о работе товарищества в ГИС ЖКХ. Если инспекция хотела проконтролировать, выполняются ли требования п. 1 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса, надо было назначить отдельную проверку. Для этого потребовалось бы издать распоряжение о контрольном мероприятии и запросить соответствующие документы и пояснения от ТСЖ.
Решение суда первой инстанции
Первая инстанция прямо толковала положения п. 1 с. 2 ст. 136 Жилищного кодекса. В этой норме указаны конкретные признаки, при которых можно создать многодомовое ТСЖ:- Дома находятся на земельных участках, у которых есть общая граница. Этот факт должен подтверждаться информацией из ЕГРН.
- На участках есть инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, которыми пользуются собственники помещений нескольких МКД.
Товарищество не предоставило доказательств, что дома находились на участках, у которых была общая граница. Доводы о противоречиях в данных публичной кадастровой карты и ЕГРН не позволяли сделать однозначный вывод о наличии условий для создания многодомового ТСЖ.
Первая инстанция признала предписание ГЖИ законным. Товарищество обязали реорганизовать.
Решение судов апелляционной и кассационной инстанции
На этапе апелляции позиция суда изменилась и свелась к двум выводам.Невозможно однозначно подтвердить, что у территорий отсутствовала общая граница. Информация об участках МКД противоречивая. В частности, в ЕГРН не было сведений о земле, в пределах которой расположен один МКД. По данным администрации округа, ее границы не установлены.
Еще администрация округа сообщила, что формально у участков под домами не могло быть смежных границ. Но все объекты находились в пределах одного квартала, имели общую придомовую территорию и подключены к общим инженерным сетям центральной системы тепло- и водоснабжения.
Суд сделал вывод, что при противоречивости сведений инспекция не могла вынести предписание. Сначала надо было исследовать фактические обстоятельства и достоверно подтвердить, что у участков МКД нет общей границы. Товарищество не обязано самостоятельно доказывать наличие условий для создания многодомового ТСЖ.
ТСЖ не может единолично реорганизовать юрлицо. Согласно ст. 140 Жилищного кодекса, изменить структуру товарищества можно только по решению общего собрания. Причем для двух форм реорганизации установлен разный порядок:
- Для выделения нужно решение общего собрания собственников помещений в доме, который отделится от текущего ТСЖ и создаст свое товарищество. Потребуется большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом МКД.
- Чтобы разделить юрлицо, сначала собственники в одном доме инициируют эту процедуру и принимают решение на ОСС. Затем в течение двух лет общие собрания в остальных МКД тоже дают согласие: потребуется большинство голосов от общего числа голосов собственников. После этого общее собрание членов товарищества может принять финальное решение о разделении ТСЖ. Нужно большинство голосов от числа голосов участников голосования.
Суд решил, что требование ГЖИ о реорганизации товарищества поставлено в зависимость от воли собственников помещений, а не от действий юрлица. Чтобы выполнить предписание, ТСЖ нужно получить «одобрение» общего собрания. Это находится вне полномочий товарищества и делает правовой акт неисполнимым.
В материалах дела были протоколы ОСС, на которых товарищество поднимало вопрос о реорганизации. ТСЖ предпринимало меры, чтобы исполнить предписание, но не получило одобрение собственников помещений. Это тоже говорит в пользу неисполнимости правового акта.
Апелляция отменила решение первой инстанции и признала предписание ГЖИ незаконным. Кассация поддержала эту позицию.
Дело: А08-1086/2020
Оставить комментарий