Когда фонд капремонта могут принудительно перевести на систему «общего котла»

Собственники помещений часто выбирают спецсчет, чтобы самостоятельно решать, когда делать ремонт, и тратить деньги только на свой МКД. Но эта свобода не безусловна: есть три ситуации, когда дом принудительно переведут на счет регоператора. 

Рассказываем, что может привести к потере спецсчета и как защитить свой фонд от принудительного перевода.

Почему собственники помещений не всегда решают, как формировать фонд капремонта

Есть три причины, из-за которых фонд капремонта могут принудительно перевести на счет регоператора, даже если собственники против. 

Причина №1: собственники не решили, как формировать фонд капремонта, или не реализовали этот способ

Собственники помещений выбирают способ накопления фонда на общем собрании. Срок для принятия решения ограничен: его устанавливает орган госвласти субъекта РФ. Но этот период должен укладывается в промежуток от трех до шести месяцев после публикации региональной программы, в которую включен МКД.

В тот же срок — от трех месяцев до полугода — надо реализовать решение о выбранном способе формирования фонда. Если собственники хотят копить деньги на спецсчете, то его владелец должен подать в банк заявление об открытии счета. Максимальный срок — 15 дней с даты, когда общее собрание уведомило организацию о том, что она стала владельцем спецсчета. Собственники могут утвердить более ранний срок.

Способ формирования фонда считается реализованным, если выполнены следующие условия:

• Владелец спецсчета — организация, которая управляет МКД: банк открыл спецсчет, и его владелец направил в орган ГЖИ документы из ч. 1 ст. 172 Жилищного кодекса.
• Владелец спецсчета — регоператор: инициатор ОСС направил ему копию протокола, которым оформлено решение о формировании фонда.

Новостройки обычно включают в региональную программу уже после ее утверждения. Поэтому в таких домах порядок тот же, но отличаются сроки. Выбрать и реализовать способ накопления фонда капремонта надо не позднее чем за три месяца до того, как у собственников возникнет обязанность по уплате взносов. Она появляется через пять лет с даты, как дом включили в региональную программу. Орган госвласти субъекта РФ может установить более короткий срок.

Если собственники так и не проголосовали за способ формирования фонда или не реализовали его, решение примут за них. Согласно ч. 7 ст. 170 Жилищного кодекса, дом поставят на систему «общего котла».

Причина №2: собственники не провели капремонт в срок, который установлен региональной программой

Планированием капремонта занимается исполнительный орган субъекта РФ. Он утверждает региональную программу, где указаны предельные сроки проведения работ.

Если в доме спецсчет, то собственники сами решают, когда проводить капремонт. Но в любом случае надо придерживаться максимальных сроков, которые установлены региональной программой. Их нельзя пропустить, иначе дом переведут на счет регоператора на основании ч. 7 ст. 189 Жилищного кодекса. Согласие собственников не потребуется.

Если жители брали кредит на капремонт и еще выплачивают его ежемесячными взносами, то дом нельзя перевести на счет регоператора. Это касается как добровольного желания собственников, так и принудительного перевода из-за нарушения сроков региональной программы.

Читайте также: «Как получить кредит на капремонт МКД, если на спецсчете не хватает денег» 

Причина №3: собираемость взносов на капремонт составляет менее 60%

Владелец спецсчета должен регулярно отчитываться о его состоянии и операциях перед органом ГЖИ. Инспекция собирает разные данные: например, какая сумма начислена собственникам и сколько средств они внесли. Поэтому орган ГЖИ следит за собираемостью взносов на капремонт.

Если окажется, что в фонд поступило менее 60% взносов на капремонт, дом могут перевести со спецсчета на систему «общего котла». Это предусмотрено ст. 173 Жилищного кодекса. Такие долги — это риск, что собственникам не хватит денег, чтобы провести работы, когда подойдут сроки. 

Если у собственников есть кредит, который они оплачивают средствами со спецсчета, тогда дом не переведут в «общий котел». Сначала нужно рассчитаться перед банком.

Как происходит принудительный переход на счет регоператора

Процедура зависит от того, по какой причине дом переводят в «общий котел».

Вариант №1: собственники не определились, как копить деньги на капремонт

Если собственники не выбрали способ формирования фонда или не реализовали его, то применяются ч. 6 и 7 ст. 170 Жилищного кодекса.

За месяц до того, как закончится срок для принятия решения, орган местного самоуправления (ОМСУ) начинает работу с собственниками. Он сообщает, какие последствия наступят, если способ формирования фонда так и не выберут. Затем ОМСУ созывает общее собрание, чтобы собственники решили, как они хотят копить деньги на капремонт.

Если ситуация с фондом не решится, ГЖИ сообщает об этом органу местного самоуправления. В течение месяца после этого ОМСУ самостоятельно принимает решение, что дом будет формировать фонд капремонта на счет регоператора. Собственников уведомят об этом через ГИС ЖКХ и доски объявлений.

Вариант №2: собственники пропустили сроки капремонта по региональной программе

Если собственники просрочили работы, то переход на счет регоператора проводится согласно ч. 7 ст. 189 Жилищного кодекса:

1. Орган ГЖИ сообщает ОМСУ, что собственники не провели капремонт в предельные сроки. 
2. В течение месяца после уведомления ОМСУ переводит дом на систему «общего котла». Орган направляет такое решение владельцу спецсчета.
3. Владелец спецсчета перечисляет деньги на счет регоператора. Максимальный срок — один месяц с момента, как организация получила решение ОМСУ.

Вариант №3: в доме много должников по взносам на капремонт

Если взносов на капремонт поступает менее 60% от начисленной суммы, тогда применяется ст. 173 Жилищного кодекса. Процедура более длинная, чем при других основаниях перехода на счет регоператора:

1. Орган ГЖИ направляет владельцу спецсчета уведомление о наличии долга по почте или через ГИС ЖКХ. Организацию просят проинформировать собственников, что задолженность надо погасить в срок до пяти месяцев, иначе дом переведут в «общий котел». В это время у владельца спецсчета есть возможность повысить собираемость взносов.
2. Владелец спецсчета уведомляет должников о необходимости выплатить долг. Сообщение надо направить по почте и через ГИС ЖКХ в течение пяти дней после получения письма от инспекции. Параллельно владелец спецсчета должен проводить работы по взысканию задолженности.
3. Если через три из пяти месяцев долг не выплачен, владелец спецсчета должен провести общее собрание. На голосование надо вынести вопрос о порядке погашения задолженности.
4. Если спустя пять месяцев собственники не закроют долг полностью, орган ГЖИ уведомляет об этом ОМСУ. Срок — один месяц. 
5. В течение следующего месяца ОМСУ принимает решение о переводе дома на счет регоператора и сообщает владельцу спецсчета. 
6. У владельца спецсчета есть месяц после получения решения ОМСУ, чтобы перечислить собранные взносы на счет регоператора.

Что важно учесть

Сохранение спецсчета — это зона ответственности его владельца и жителей МКД. Чтобы взносы не ушли в «общий котел», недостаточно просто ежемесячно собирать деньги. Важно активно управлять фондом капремонта, и во многом это задача владельца спецсчета.

Организациям нужно помнить о четырех главных принципах:

• Соблюдать процедуру. Нужно следить, чтобы собственники выбрали способ формирования фонда капремонта, вовремя открывать спецсчет в банке и взаимодействовать с органом ГЖИ.
• Контролировать предельные сроки капремонта. Их можно найти в региональной программе на сайте «Фонда развития территорий» и в ГИС ЖКХ. Важно своевременно проводить общие собрания по вопросам капремонта, заключать договоры с подрядчиками и контролировать их качество.
• Проводить работы по взысканию долгов. Нельзя допускать, чтобы собираемость взносов упала до 60% и ниже.
• Заниматься информационной работой. Важно напоминать собственникам о необходимости вовремя платить взносы и не копить долги и объяснять возможные последствия.