В современных новостройках часто есть кладовые, которые собственники могут приобрести вместе с квартирой. Но во многих МКД нет специальных мест для хранения, и тогда жители обустраивают их в подвалах и подъездах.
Разбираемся, как организовать кладовую в МКД, чтобы ее не заставили демонтировать.
При каких условиях кладовки можно обустроить в местах общего пользования
Если в доме кладовки не предусмотрены изначально, их можно оборудовать в местах общего пользования (МОП). Но должно выполняться три условия.Условие №1: надо получить согласие каждого собственника помещения в МКД
Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений. Один человек не может единолично выделить долю и использовать ее для своих нужд — к примеру под кладовку. Для этого нужно разрешение общего собрания на установку конструкций.Чтобы выделить кладовки в МКД, нужно уменьшить размер общего имущества. Это возможно, только если все собственники помещений в доме дали согласие. Его надо оформить в виде протокола общего собрания, а значит, на нем должен быть 100% кворум.
Если домом управляет ТСЖ, то решение о создании кладовок в местах общего пользования все равно принимает общее собрание собственников. Этот вопрос не относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ — такой вывод суды подтвердили, например, в деле А33-28014/2022.Пример из практики: Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2025 N 88-4635/2025
В доме прошло общее собрание. Собственники решили обустроить кладовые в местах общего пользования и установить перегородки с дверными блоками. На ОСС кворум составил 71,06%.
Один собственник квартиры посчитал, что общее собрание приняло решение незаконно: требовалось 100% голосов. Он подал иск, чтобы признать решение ОСС недействительным.
Первая инстанция и апелляция не удовлетворили иск: нарушений при созыве и проведении ОСС не было. Кворума 71,06% достаточно, чтобы решение собрания было действительным. Кроме того, оно не привело к убыткам или другим неблагоприятным последствиям для заявителя.
Тем не менее две инстанции не учли, что при обустройстве кладовки изменится размер общего имущества. Согласно ст. 36 ЖК РФ, для этого нужно согласие всех собственников помещений в доме, а на собрании необходимого кворума не было. Поэтому кассация отменила решения предыдущих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.
Условие №2: кладовки не должны нарушать правила пожарной безопасности
В домах есть эвакуационные пути и выходы, а также средства пожаротушения. Доступ к ним запрещено перекрывать перегородками, дверьми и любыми вещами. Еще в МОП нельзя создавать условия, которые могут привести к пожару.На основании п. 16 Правил противопожарного режима (утв. ПП РФ от 16.09.2020 N 1479) собрали в таблице, что запрещено обустраивать в разных частях МКД.
| МОП | Для чего их нельзя использовать |
| Чердаки, подвалы, технические, подземные и цокольные этажи, подполья | Производственные участки и мастерские; хранение и применение легковоспламеняющихся, горючих и пожароопасных жидкостей, веществ и материалов; склад для отходов, продукции, оборудования и других предметов |
| Лифтовые холлы | Кладовые, нестационарные торговые объекты, хранение горючих материалов |
| Лестничные клетки | Кладовые и другие подсобные помещения |
| Пространство под лестничными маршами и площадками | Хранение вещей, мебели, оборудования и другие предметов из горючих материалов |
Читайте также: «Что делать УО/ТСЖ/ЖСК, если собственники оставляют личные вещи в подъезде, на чердаке или в подвале дома»
Условие №3: кладовки не должны ограничивать доступ к инженерным системам
Управляющие организации и ТСЖ отвечают за состояние общего имущества. Чтобы обслуживать инженерные системы, к ним должен быть постоянный доступ, в том числе в подвале, на чердаке и других МОП.Если в помещении есть возможность оборудовать кладовки, не нарушая правила пожарной безопасности, надо проверить, где проходят инженерные системы. Важно, чтобы организации всегда могли попасть в помещение и получить доступ к оборудованию.
Проверить, где проложены коммуникации, можно по техпаспорту МКД. Он хранится у организации, которая управляет домом. Если в помещении есть свободные участки, там можно организовать кладовку при соблюдении других условий.
Что будет, если самовольно организовать кладовку в МКД
Перегородки, двери и другие конструкции, которые установлены без согласования и соблюдения правил, считаются самовольными. Если инспектор МЧС или ГЖИ выявит подобные кладовые в доме, владельца обяжут вернуть все в прежнее состояние. Надо будет демонтировать перегородки и двери, убрать личные вещи и восстановить повреждения, которые возникли при установке конструкций.Пожаловаться в надзорные органы и обратиться в суд могут как собственники помещений, так и управляющая организация и ТСЖ.
Пример из практики: Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27.06.2024 N 88-13509/2024
Собственник квартиры организовал кладовку на лестничной площадке: установил перегородку и металлическую дверь с замком, провел электропроводку. У владельца было основание — решение ОСС и договор аренды, который он заключил с управляющей организацией.
Сосед посчитал, что человек незаконно отделил часть общего имущества. Для этого требуется согласие всех собственников помещений, а на ОСС было только 89,3%. С такой позицией сосед обратился в суд.
Три инстанции единогласно признали, что кладовка организована с нарушениями:
- Ответчик обустроил в подъезде кладовку для личного использования. Он уменьшил размер общего имущества, но не получил 100% согласие собственников. Это обязательное условие для установки подобных конструкций. Сейчас же человек незаконно ограничил другим жителям доступ к местам общего пользования.
- Кладовка не соответствует требованиям пожарной безопасности, так как сужает эвакуационные пути. Перегородка не указана в проектной документации и технических документах.
Оставить комментарий