Если нежилые помещения находятся внутри МКД, то обычно проблем с расчетом платы не возникает: собственники этих объектов тоже имеют долю в общем имуществе и должны оплачивать расходы на его содержание. Тогда сумма определяется исходя из всей площади помещения. Но если оно пристроено к МКД, тогда часто начинаются споры о том, относится ли такой объект к дому или это отдельное здание. Ответ может напрямую повлиять на размер расходов.
На примере дела из Республики Татарстан разбираемся, как определить, является ли встроенно-пристроенное помещение частью МКД.
Обстоятельства дела
Собственнику принадлежали два нежилых помещения общей площадью 925,10 кв.м. Они находились не внутри МКД, а были встроенно-пристроенными.У собственника был отдельный договор по управлению, содержанию и ремонту общего имущества (СОИ). Управляющая организация начисляла плату пропорционально всей площади его помещений, но владелец возразил против такого способа расчетов.
Стороны заняли следующие позиции:
- Организация опиралась на проектную документацию МКД. Согласно этим данным, дом и встроенно-пристроенные помещения спроектированы в составе одной постройки. Это единый объект, и собственник должен оплачивать СОИ соразмерно всей площади своих помещений.
- Собственник считал, что его помещения не относятся к МКД — это пристройки с отдельными кадастровыми номерами. Объекты не связаны с домом, и владелец не должен платить за обслуживание общего имущества.
В итоге собственник не оплачивал счета, и у него скопился долг. За 10 месяцев сумма составила более 280 тысяч рублей. Управляющая организация направила потребителю претензию с требованием оплатить квитанции. Но когда она осталась без ответа, УО подала иск в суд.
Решение суда первой инстанции
Чтобы определить долю собственника в общем имуществе, суд исследовал разную документацию на МКД: техпаспорта, рабочий проект, поэтажный план и другие. Их содержание говорило в пользу того, что нежилые объекты — встроенно-пристроенные помещения в доме, а не отдельные здания. Об этом свидетельствовали следующие признаки:- Нежилые помещения конструктивно связаны с другими объектами в доме. Например, часть недвижимости собственника проходила над подвалом МКД, то есть сегмент здания стал ее основанием. Еще попасть в нежилое помещение можно было только через места общего пользования.
- Дом и нежилые помещения строились как единый объект. Это было предусмотрено проектом, и в него не вносились изменения. Застройщик создавал и вводил помещения в эксплуатацию в составе МКД.
- Изначально нежилые помещения состояли из встроенной и пристроенной частей. В проектной документации они указаны как единый объект, который находится на первом этаже МКД. Эти части нельзя эксплуатировать отдельно друг от друга и от дома: у пристроя не было своей несущей стены с той стороны, где он присоединялся к зданию.
Суд отклонил доводы собственника о том, что управляющая организация не исполняет свои обязанности по договору. Ответчик не подкрепил свои заявления никакими доказательствами.
Подтвердилось, что нежилые помещения — часть дома. Поэтому их собственник должен оплачивать расходы на СОИ пропорционально площади всей своей недвижимости — 925,10 кв.м. Первая инстанция взыскала с ответчика долг в полном размере.
Решение апелляции и кассации
Апелляция назначила еще одну судебную экспертизу. Ее выводы разошлись с предыдущими результатами:- Собственник не использовал в нежилых помещениях общедомовые инженерные конструкции. На объектах сделаны врезки трубопроводов отопления и водоснабжения, но они выполнены до задвижки и приборов учета МКД. Эти коммуникации не связаны с системами дома.
- МКД и нежилые помещения — не один объект недвижимости. У них разные кадастровые номера.
- Признаки единства с МКД были только у части нежилых помещений.
Первая часть — пристроенная, площадь 604 кв.м. Она располагалась в отдельно стоящем здании, которое примыкает к МКД через деформационный шов. Он образует несущую стену в месте соприкосновения с домом, и конструктивные элементы помещения не опираются на него. Еще у пристроенной части был свой фундамент и автономные коммуникации: вентиляция, отопление и электроснабжение. Водопровод и водоотведение в помещении отсутствовали.
Вторая часть — встроенная, площадь 481 кв.м. Она находилась на первом этаже дома. У встроенной части были общие строительные конструкции с МКД, в том числе фундамент, стены, плиты перекрытий, несущие колонны. При этом у помещения и дома отсутствовал общий вход.
Помещения можно разделить на встроенную и пристроенную части и присвоить им новые кадастровые номера. Тогда вторая станет полностью независимой от коммуникаций МКД, и ее можно будет эксплуатировать отдельно — это не затронет общее имущество. Пристроенная часть утратит признаки, которые объединяли ее с домом.
Кроме того, собственник не пользовался местами общего пользования МКД. У его помещений были отдельные входы, а доступ к объектам через дом отсутствовал.
В итоге суд сделал вывод, что единый объект с домом образует только встроенная часть помещений. При расчетах платы за СОИ надо учитывать именно ее площадь — 481 кв.м.
Апелляция изменила решение первой инстанции. Суд взыскал с собственника долг, но в меньшем размере: сумма составила почти 120 тысяч рублей. Кассация поддержала эту позицию.
Решение Верховного Суда
Верховный Суд не согласился с апелляцией и кассацией и вернулся к позиции первой инстанции: недвижимость собственника — единые встроенно-пристроенные помещения в составе МКД. Такие выводы подтвердились проектной и другой технической документацией. Поэтому режим оплаты для двух частей одного объекта не может отличаться.В финале Верховный Суд решил, что первая инстанция правильно определила долю собственника в общем имуществе, и отказал в пересмотре дела. Ответчик должен оплачивать расходы исходя из всей площади своей недвижимости, а не только встроенной части.
Дело: А65-2114/2023
Оставить комментарий