Какую информацию внести УК в договор управления, чтобы избежать рисков со стороны неконтролируемого прохода собственников на кровлю здания?

Суть вопроса

В МКД не эксплуатированная кровля. Застройщик оставил жителям последних этажей отверстия в кровле (в квартире), что бы они могли свободно выходить на кровлю как на террасу.
Вопрос: Какую информацию внести УК в ДУ, чтобы избежать рисков со стороны неконтролируемого прохода собственников на кровлю здания? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Согласно пункту 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении. Находиться на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания, запрещается (пункт 4.6.1.22 Правил N 170).

Управляющая организация на основании пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ обязана надлежаще содержать общее имущество многоквартирного дома, к которому относится и кровля МКД. Обеспечение надлежащего состояния кровли, в том числе предотвращение причинения вреда общему имуществу со стороны третьих лиц, находится в зоне ответственности управляющей организации. В случае отсутствия замков при беспрепятственном доступе на неэксплуатируемую кровлю должностные лица управляющей организации могут быть привлечены к ответственности, предусмотренной ст. 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Кроме того, управляющая организация обязана восстановить общее имущество в случае его повреждения. УО, в свою очередь, вправе предъявить имущественные и иные требования к лицам, чьи действия явились причиной повреждения общего имущества или содействовали этому. При этом у управляющей организации не имеется полномочий накладывать на лиц, нарушивших запрет выхода на крышу МКД, штрафные санкции.

Таким образом, в договоре управления МКД можно продублировать установленный правилами № 170 запрет находиться на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания. Также в договор возможно включить пункт о праве УО взыскать с виновного ущерб в случае причинения вреда общему имуществу. В ряде случаев управляющие организации разрабатывают регламент получения доступа на кровлю здания, в регламенте указывается перечень работников УО и подрядных организаций, которые вправе выходить на крышу МКД. Указанный документ утверждается ОСС. Данная процедура не является обязательной с точки зрения законодательства, но позволяет довести до собственников установленные правила.