Какой размер платы использовать, если на ОСС не было кворума: обзор судебной практики

Размер платы в МКД часто не меняется годами, но расходы на работы и материалы постоянно увеличиваются. Повысить тариф через общее собрание сложно: собственники помещений редко готовы платить больше. Поэтому управляющим организациям приходится искать обходные пути, но именно это часто становится ошибкой, которая приводит к судебным процессам.

На примере дела из Красноярского края разбираемся, как управляющей организации правильно повысить размер платы и когда можно применять муниципальный тариф.

Обстоятельства дела

В 2013 году собственники заключили договор с управляющей организацией. Тогда же они установили размер платы за содержание жилого помещения — 19,62 рубля за кв.м. В договоре стороны прописали, как они будут менять тариф. Действовали следующие правила:

• Размер платы определяется решением общего собрания, которое надо проводить ежегодно.
• Если общее собрание так и не утвердило новый размер платы на следующий год, то можно применять муниципальный тариф.

Общее собрание состоялось только в 2019 году. Собственники оставили прежний тариф, но ограничили срок его действия — 12 месяцев. Условия об индексации суммы не было ни в договоре, ни в новом решении ОСС.

Более 10 лет организация начисляла платежи по тарифу 2013 года, но материалы и работы дорожали. Поэтому в 2024 году УО сама созвала общее собрание и вынесла на голосование вопрос о повышении платы до 39,15 рублей за кв.м. Но на ОСС не было кворума, и решение не вступило в силу.

После завершения ОСС организация действовала согласно условиям договора управления и начала применять муниципальный тариф — 39,65 рублей за кв.м. Он практически совпадал с размером, который предлагала УО, и превышал прежнюю сумму примерно в два раза.

Один из собственников помещений пожаловался в орган ГЖИ, что организация завысила платеж. Инспекция провела документарную проверку и подтвердила нарушение: УО применяла тариф, который не утвержден общим собранием. 

Орган ГЖИ выдал организации предостережение, чтобы она устранила нарушение лицензионных требований и начисляла плату по тарифу, одобренному ОСС. Но УО посчитала такое решение незаконным и попыталась оспорить его через суд.

Решение судов

Муниципальный тариф используется при конкретном условии: общее собрание ни разу не устанавливало размер платы за содержание жилого помещения. В этом случае орган местного самоуправления принимает решение за собственников на основании ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.

В данном деле управляющая организация неправильно истолковала норму о муниципальном тарифе. Собрание дважды устанавливало размер платы: при заключении договора и на новом ОСС в 2019 году. Поэтому организация должна была применять последний утвержденный тариф, а не муниципальный.

На что еще суд обратил внимание:

Обстоятельство №1. Хоть в решении ОСС от 2019 года указан срок действия тарифа, это не значит, что потом он автоматически утрачивает силу. Новый размер платы можно применять, только если его утвердило общее собрание.

Обстоятельство №2. Организация не могла включить в договор условие о том, что если ОСС не утвердило размер платы на следующий год, то используется муниципальный тариф. Это противоречит законодательству, и применять такое положение нельзя.

Обстоятельство №3. Спустя год после того, как ОСС утвердило размер платы, управляющая организация могла созвать собрание и предложить повысить тариф. Но она не воспользовалась такой возможностью.

В доме уже был тариф, который общее собрание утвердило. В этом случае изменить сумму можно только по следующим правилам:

1. Управляющая организация выдвигает свое предложение по размеру платы. УО готовит письменное обоснование расходов и дает жителям на ознакомление минимум за 30 дней до собрания. Документ надо вывесить на досках объявлений в подъездах.
2. Собственники проводят собрание и принимают решение о новом размере платы. Он должен действовать минимум один год — ОСС устанавливает точный срок.
3. Если на собрании нет кворума или участники проголосовали против повышения тарифа, то организация должна использовать размер платы, который ОСС утверждало ранее.
4. Если стоимость материалов и работ изменилась и прежний тариф оказался слишком низким, УО может оспорить его через суд. 

Управляющая организация пошла в обход решения ОСС и начала использовать муниципальный тариф, хотя для этого не было оснований. Фактически УО произвольно повысила платеж, а это запрещено.

Суд напомнил, что УО — коммерческие организации. Поэтому когда они определяют стоимость работ с учетом естественного износа МКД, то несут предпринимательские риски. Собственники не должны расплачиваться за что, организация неправильно рассчитала расходы.

Брать с собственников плату сверх утвержденного тарифа можно, только если пришлось выполнить неотложные работы. Они вызваны обстоятельствами, которые организация не могла разумно предвидеть и предотвратить. Например, из-за сильного ветра повредилась крыша МКД. Точного списка таких мероприятий нет — в каждом случае суд отдельно оценивает обстоятельства. 

Первая инстанция признала, что у органа ГЖИ были основания для вынесения предостережения. Поэтому суд признал его законным. Апелляция, кассация и Верховный Суд оставили решение без изменений.

Дело: А33-33829/2024

Что управляющим организациям взять на заметку

• Муниципальный тариф применяется в одном случае: собственники никогда не устанавливали размер платы на общем собрании. Если есть решение ОСС об утверждении тарифа — даже принятое 5–10-лет назад, использовать надо только его.
• Чтобы повысить тариф на следующий год, надо провести общее собрание. Если не было кворума или собственники проголосовали против, тогда нужно применять размер платы, который ОСС установило ранее.
• Если организация считает новый или прежний тариф заниженным, она может оспорить его через суд. Произвольно повысить размер платы или применять муниципальный нельзя.
• Чтобы не бороться с собственниками и не быть заложником низкого тарифа много лет, можно включить в договор условие об индексации тарифа. Тогда организация получит право ежегодно повышать платеж без решения ОСС, но при определенных условиях.