Какое жилье должны предоставить взамен аварийного при договоре соцнайма: обзор судебной практики

По данным Правительства РФ, с 2019 государство расселило более 674 410 человек из аварийного жилья. Квартиры должны отвечать конкретным требованиям, особенно в случае с договорами социального найма. Если власти их не соблюдают, дело часто доходит до суда. Рассказываем, к какому решению он пришел в одном из подобных споров.

Обстоятельства дела

Администрация городского округа на условиях договора соцнайма заселила семью в квартиру со следующими характеристиками:

• Общая площадь — 34,8 кв. м.
• Жилая площадь – 26,6 кв. м. 
• 2 комнаты.

Муниципалитет признал МКД аварийным и подлежащим сносу, включил его в программу расселения граждан и предложил нанимателям однокомнатную квартиру. Однако они отказались, потому что тогда жилая площадь станет меньше. При этом помещение благоустроено и проведены коммуникации.

В итоге администрация потребовала через суд расторгнуть договор соцнайма и выселить нанимателей из квартиры, чтобы впоследствии предоставить им другое жилье.

Решения судов при первом рассмотрении дела

Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если наниматели снимают квартиру по договору соцнайма и МКД признают подлежащим сносу, то власти должны заселить людей в другое благоустроенное жилье. При этом квартира должна соответствовать следующим условиям:

• Жилое помещение располагается в том же населенном пункте, что и квартира, которую занимают наниматели;
• Квартира благоустроена с учетом условий населенного пункта;
• Общие площади прежнего и нового помещения равнозначны;
• Состояние квартиры соответствует требованиям закона.

Кроме того, суды сослались на ч. 2 ст. 89 Жилищного кодекса РФ: если наниматели занимали квартиру или более двух комнат, они могут получить жилье в коммунальной квартире с тем же числом комнат.

Суды первой и апелляционной инстанции встали на сторону муниципалитета на следующих основаниях:

1. МКД признан аварийным, и проживание в нем угрожает жизни и здоровью нанимателей; 
2. Администрация предложила ответчикам переселиться в благоустроенную квартиру, у которой общая площадь больше предыдущего жилья. Это отвечает требованиям ст. 89 Жилищного кодекса РФ.

Суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение.

Решения судов при повторном рассмотрении дела

Суды апелляционной и кассационной инстанции не удовлетворили требования администрации:

• В одну комнату можно заселить жильцов разного пола, только если они дали согласие. Исключение предусмотрено для мужа и жены (ч. 1 ст. 58 Жилищного кодекса РФ). 
• Администрация предоставила квартиру, у которой меньше жилая площадь и число комнат. Если наниматели согласятся на переселение, то жилищные условия станут хуже, а по закону это запрещено.

В итоге Верховный Суд РФ передал дело Судебной коллегии по гражданским делам.

Решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ

Судебная коллегия пришла к следующим выводам:

1. Замена аварийного жилья на благоустроенное помещение носит компенсационный характер. Цель этих мероприятий заключается не в том, чтобы улучшить жилищные условия нанимателей, а предоставить им безопасное жилье.
2. Помещение считается равнозначным, если оно соответствует общей площади квартиры, которую люди занимали до этого.
3. Положения ч. 2 ст. 89 Жилищного кодекса РФ можно применить только к тем гражданам, которые проживают в коммунальной квартире. Изначально ответчиков заселили в изолированное благоустроенное жилье.

Судебная коллегия направила дело на новое в суд апелляционной инстанции

Определение Верховного Суда РФ от 4 июля 2023 г. N 71-КГ23-4-К3