Какое время застройщик отвечает за дефекты в МКД

Многим покупателям квартир в строящихся МКД приходится годами ждать, когда застройщик сдаст объект. Но спустя несколько лет после заселения в доме могут начать проявляться дефекты, например на фасаде здания или во внутренней отделке подъезда. 

Рассказываем, в течение какого периода собственники могут обратиться в строительную организацию и потребовать отремонтировать дефекты в МКД.

Сколько длится гарантийный срок на объект

Согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД», когда застройщик сдает объект, его качество должно соответствовать условиям договора и другим обязательным требованиям — например проектной документации и градостроительным регламентам. На практике организация не всегда выполняет это обязательство, поэтому закон предусматривает «подстраховку».

При заключении сделки купли-продажи жилья в строящемся МКД стороны подписывают договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Содержание этого документа установлено ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Среди обязательных условий ДДУ указан срок, в течение которого на объект действует гарантия.

Закон № 214-ФЗ предполагает, что гарантийный срок как на технологическое и инженерное оборудование, так и на другие части МКД не может быть менее трех лет. Гарантия отсчитывается с того дня, как стороны подписали первый документ о передаче объекта.

Стороны ДДУ могут увеличить гарантийный срок на основании с. 1 ст. 755 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

С какими требованиями собственник квартиры может обратиться к застройщику, если в МКД есть дефекты

Согласно п.1 ст. 723 ГК РФ, если застройщик сдал МКД с недостатками, собственник объекта вправе направить ему претензию. Он может потребовать:

• Исправить дефекты за счет строительной организации;
• Уменьшить цену работ;
• Возместить расходы, которые заказчик понес, когда устранял недостатки самостоятельно или с чьей-то помощью.

Если участник долевого строительства требует безвозмездно исправить существенные недостатки, он должен доказать, что либо сами дефекты, либо причины их образования возникли до того, как заказчик принял объект. Такое положение следует из ст. 737 ГК РФ.

Застройщик отвечает за недостатки, которые обнаружены в рамках гарантийного срока, если не докажет следующие обстоятельства:

• У дома появились дефекты из-за его нормального износа;
• Дефекты образовались, потому что собственник объекта неправильно его эксплуатировал;
• Владелец объекта самостоятельно или с помощью других лиц выполнил ремонт, но он был ненадлежащего качества.

Соответственно, когда человек приобретает право собственности на квартиру по ДДУ, он получает также право требовать от строительной организации исправить недостатки, если их обнаружили в рамках гарантийного срока. 

Когда в ДДУ нет гарантийного периода, застройщик отвечает за состояние объекта недвижимости в течение 5 лет. Это следует из ч. 1 ст. 737 ГК РФ.

Как действовать, если в МКД есть дефекты

1. Запросить у застройщика проектную документацию, чтобы изучить изначальный проект МКД и понять, отклонилась ли от него строительная организация. Ранее поделились образцом заявления.
2. Провести строительно-техническую экспертизу технического состояния МКД. Специалист выявит дефекты и подготовит заключение, которое подтвердит, что дом находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а качество строительных работ не соответствует требованиям закона.
3. Направить застройщику претензию с требованием устранить недостатки, которые возникли при строительстве МКД. Ранее поделились образцом документа.
4. Подать исковое заявление, если застройщик проигнорировал претензию. Суд проверит аргументы сторон и при наличии доказательств обяжет строительную организацию выполнить требования собственника объекта.