Какое количество голосов о предельной стоимости работ по капремонту нужно собрать на ОСС: спор между ЖСК и банком

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, организации, управляющие домами, часто сталкиваются с такой проблемой, как отказ банка в переводе денежных средств. Такие случаи заставляют владельцев счетов обращаться в суд, но результат рассмотрения дел зависит от конкретных обстоятельств. Рассмотрим один из подобных примеров.

Обстоятельства дела

В соответствии с материалами дела жилищно-строительный кооператив и банк заключили договор о создании специального банковского счета для накопления средств на проведение капитального ремонта.

ЖСК обратился в банк, чтобы перевести со специального счета сумму в размере 1 798 995,6 рублей на счет подрядной организации. Цель платежа — предварительная оплата работ по проведению капитального ремонта. К платежному поручению были приложены копии протокола общего собрания собственников квартир МКД и договора на выполнение работ по капитальному ремонту.

Банк отказался выполнить платежное поручение, потому что на общем собрании вопрос о предельно допустимой стоимости работ и услуг по капитальному ремонту собрал недостаточное количество голосов. 

После отказа ЖСК обратился с иском в суд.

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции признал отказ банка незаконным, опираясь на следующие доводы.

Решение ОСС соответствует требованиям действующего законодательства по следующим причинам:

1. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, чтобы решение о предельной стоимости работ и услуг по капитальному ремонту вступило в силу, не требуется квалифицированное большинство голосов собственников помещений, поскольку этот вопрос не относится к компетенциям ОСС, которые изложены в части 2 статьи 44 ЖК РФ.
2. Ссылаясь на протокол ОСС, суд обосновал свой вывод о том, что процент собственников помещений, проголосовавших "за" утверждение сметы стоимости работ и услуг по капитальному ремонту, составил 62,99%, то есть простое большинство от общего числа голосов. 

Суд отверг возражения банка о том, что решение о капитальном ремонте и постановке отдельных вопросов на голосование, должно быть принято не менее 2/3 голосов собственников помещений в доме. 

Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменений. 

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.11.2022 N 305-ЭС22-14073 

Судебная коллегия сочла толкование судами норм материального права ошибочным.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является принятие решения о капитальном ремонте общего имущества.

Однако решения, касающиеся голосующих вопросов и принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, утверждаются большинством голосов от общего числа присутствующих на собрании собственников, согласно первой части статьи 46 Жилищного кодекса РФ. Существуют исключения из этого правила: решения, предусмотренные пунктами 1.1 и 4.2 второй части статьи 44 данного кодекса, требуют принятия более чем 50% голосов от общего числа голосующих собственников, а решения, предусмотренные пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1 и 4.3 второй части статьи 44 данного кодекса, должны быть приняты большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосующих собственников помещений.

Согласно пункту 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, когда собственники решают формировать фонд капитального ремонта на отдельном счете, они должны утвердить следующие вопросы: 

1. список услуг и работ по капитальному ремонту
2. предельно допустимая стоимость этих мероприятий
3. сроки проведения ремонта
4. источники финансирования
5. лицо, которое сможет от имени собственников принимать работы и услуги.

Таким образом, определение или утверждение предельно допустимой стоимости услуг и работ по капитальному ремонту является неотъемлемой частью такого решения.

Решения о капитальном ремонте общего имущества в МКД не могут считаться принятыми, если за них проголосовали менее 2/3 голосов от общего числа.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то банк обязан контролировать использование этих средств. Согласно ч. 3 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, организация должна следить, чтобы операции по отдельному счету соответствовали требованиям кодекса и правилам, установленным банком и договором.

Деньги на отдельном счете можно использовать только для целей, указанных в статье 174 Жилищного кодекса РФ. Операции, которые не предусмотрены первой частью статьи 177 кодекса, могут проводиться лишь в соответствии с установленными нормами.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что по всем компонентам решения о капитальном ремонте общего имущества были проведены отдельные голосования. Результаты голосования за утверждение предельно допустимой стоимости услуг и работ по ремонту составили 62,99% голосов от общего числа участников, что превышает 50% голосов, но не достигает 2/3 голосов от общего числа.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решение нижестоящих инстанций и отказала ЖСК в удовлетворении исковых требований.

Номер дела — N А40-162965/2021