Какие виды работ можно исключить из договора управления нежилым зданием

В нежилых зданиях у собственников уходит много средств, чтобы вести коммерческую деятельность. Поэтому люди часто пытаются найти способ сэкономить на оплате услуг по содержанию общего имущества — например, пробуют урезать список работ в договоре управления. Рассказываем, допускает ли закон такую возможность.

Как определяется список работ по обслуживанию общего имущества в нежилом здании

В Жилищном кодексе подробно расписаны положения об управлении и содержании МКД, а обслуживание нежилых зданий часто вызывает вопросы. Поэтому к таким типам домов нормы закона применяются по аналогии, в том числе при заключении договора управления. 

Пример из практики — Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2022 Ν 13ΑΠ-5729/2022 по делу № 156-108700/2021).

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, одно из обязательных условий в договоре управления — список работ по содержанию общего имущества, которые УО будет проводить в доме. Этот перечень утверждает общее собрание собственников, но управляющая организация имеет право выдвинуть свои предложения.

Например, в договор управления важно включить работы по очистке кровли от осадков, уборке земельного участка и устранению неисправностей в инженерных системах. Кроме того, в соглашении нужно указать периодичность, с которой УО будет проводить эти мероприятия. 

Можно ли исключить некоторые виды работ из договора управления

Из-за того что собственники утверждают итоговый список работ, им часто кажется, что они могут отказаться от каких-то мероприятий. Но в законодательстве нет однозначного ответа на этот вопрос.

Согласно ч. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и организации могут сами определить условия договора, когда они заключают соглашение. Главное, чтобы эти положения не противоречили законодательству.

Исключение из общего правила — случаи, когда содержание условия установлено законом или другими правовыми актами, которых стороны обязаны придерживаться. Такие положения нельзя проигнорировать, поэтому участники не могут определить их на свое усмотрение. К этим исключениям относится и договор управления. 

В жилищном законодательстве есть Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв ПП РФ № 290 от 03.04.2013 г.). В отношении нежилых зданий положения применяются по аналогии с многоквартирным домом, поэтому на них этот нормативный акт тоже действует.

Когда собственники и УО формируют список работ по обслуживанию общего имущества, они должны учитывать минимальный перечень. Это базовый набор мероприятий, которые необходимо проводить в МКД. На его основе нужно формировать список работ в договоре управления.

Например, в минимальный перечень входят ремонт фасада дома, обслуживание систем вентиляции и восстановление герметичности участков трубопроводов. УО и собственники могут расширить базовый список работ в зависимости от потребностей конкретного здания — его конструктивных элементов, инженерных систем и климатических условий в регионе.

В нежилом здании цель заключения договора управления — обеспечить сохранность общего имущества и определить порядок его содержания, чтобы дом нормально функционировал. Под реализацию этих целей попадает проведение всех работ по обслуживанию общего имущества, которые предусмотрены минимальным перечнем. 

Таким образом, когда собственники помещений в нежилом здании и УО заключают договор управления общим имуществом, стороны сами определяют условия соглашения. Но при этом лучше придерживаться минимального перечня, чтобы избежать рисков, когда суд возлагает на УО дополнительные расходы и обязанности.