Какие разрешения нужны, чтобы объединить балкон и комнату в квартире: обзор судебной практики

Чтобы увеличить площадь комнаты, собственники иногда объединяют ее с балконом: демонтируют двери, окна, проемы, устанавливают теплый пол. На примере дела из Оренбурга разбираемся, нужно ли согласовывать подобные работы с соседями и органами власти, чтобы потом не пришлось переделывать ремонт.

Обстоятельства дела

Между балконной плитой и ограждающей конструкцией образовались щели, через которые дождевая вода попадала внутрь. Собственник квартиры подал заявку в управляющую организацию, чтобы та устранила дефекты в фасаде МКД. Она осмотрела балкон и заявила, что такой ремонт не входит в ее зону ответственности. 

Во время проверки сотрудники УО обратили внимание на перепланировку балкона: собственник включил его в жилую площадь квартиры. Он демонтировал окно и стеклянную дверь, поставил перегородку из гипсокартона, а на балконе установил оконную конструкцию с двойным стеклопакетом. Это не предусмотрено проектом МКД.

Изменения в квартире привели к трем последствиям. Во-первых, собственник увеличил площадь своей квартиры за счет присоединения балкона. Это общее имущество, и в результате работ его размер уменьшился, хотя соседи не давали на это согласие. Во-вторых, изменилось назначение балкона как вспомогательного помещения. Такие изменения надо вносить в техпаспорт МКД, а также согласовывать с органами власти.

В-третьих, нарушился тепловой контур МКД. Когда собственник присоединил балкон к комнате, он увеличил отапливаемую площадь квартиры. Но официально это не зафиксировано, и исполнитель услуги выставляет плату исходя из данных в техпаспорте помещения. Поэтому собственник оплачивал не весь объем теплоэнергии, которая фактически потреблялась в квартире.

Управляющая организация запросила у собственника два документа: решение общего собрания об отчуждении части общего имущества и разрешение органов власти на проведение перепланировки. Собственник не предоставил доказательства, что работы выполнены законно. 

УО подала иск, чтобы ответчика обязали привести квартиру в первоначальное состояние согласно проекту МКД. Судам предстояло определить, являются ли выполненные работы перепланировкой или реконструкцией помещения.

Решение суда первой инстанции

Первая инстанция решила, что ремонт в квартире не является перепланировкой или реконструкцией:

• Работы в помещении не затрагивают несущие конструкции МКД и не влияют на их прочность. Собственник лишь снял с петель остекленные оконные рамы и дверной блок балкона в квартире. Для этого не нужно получать разрешение органа власти и вносить изменения в техпаспорт дома.
• Балкон как вспомогательное помещение ввели в эксплуатацию вместе с квартирой, поэтому он входит в ее состав. Балконом пользуется только собственник и члены его семьи, а значит, конструкция не может считаться общим имуществом. Для ремонта не требовалось решение общего собрания и согласие всех собственников в МКД.
• В материалах дела нет доказательств, что ремонт в квартире ухудшил санитарно-эпидемиологическую обстановку в помещении и МКД, снизил прочность его конструкций или привел к причинению вреда.

Первая инстанция не удовлетворила требования управляющей организации. Суд позволил собственнику сохранить изменения в квартире.

Решение судов апелляционной и кассационной инстанции

Первая инстанция выносила решение только с учетом материалов дела, которые предоставили стороны. На этапе апелляции суд назначил уже строительно-техническую экспертизу. Вот к каким выводам она привела.

Выполненные работы являются перепланировкой и переустройством. С помощью перегородки из гипсокартона собственник выделил кухню в отдельное помещение. Еще он демонтировал дверь со стеклом и присоединил балкон к жилой комнате. Конфигурация квартиры изменилась, а значит, это перепланировка.

Кроме того, собственник установил на балконе электрический теплый пол с терморегулятором. Электрооборудование изменило конструкцию пола, поэтому работы являются переустройством квартиры.

В результате работ изменились технические характеристики квартиры. Поэтому после завершения мероприятий надо внести изменения в техплан помещения.

Жилая площадь квартиры увеличилась. До ремонта размер комнаты составлял 16,2 кв.м, а потом увеличился до 16,9 кв.м с учетом балкона. Отапливаемая площадь помещения стала больше — это повлияло на расход теплового ресурса. Размер платы за отопление для собственника квартиры должен вырасти.

Собственник уменьшил размер общего имущества. Сам балкон в его состав не входит, так как им пользуются только жители квартиры. Но балконные плиты относятся к общему имуществу как ограждающие несущие конструкции МКД. Поэтому один собственник не может распоряжаться объектом без согласия соседей. Присоединение балкона к жилой комнате считается реконструкцией.

Собственник нарушил санитарные и строительные нормы. Установка двойного стеклопакета на балконе не создала угрозу жизни и здоровью жителей МКД. Но с помощью перегородки собственник выделил кухню в отдельное помещение, где нет естественного освещения. Это нарушение требований СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003». Аналогичные нормы касаются установки электрического теплого пола на балконе.

Чтобы провести ремонт, собственник должен был соблюсти два условия:

• Получить согласие всех собственников помещений в МКД. Общее собрание должно единогласно одобрить присоединение части общего имущества к квартире.
• Согласовать работы с органом местного самоуправления. Документы, которые надо предоставить в ОМСУ, перечислены в ст. 26 ЖК РФ.

В деле собственник не выполнил ни одного условия. Поэтому суд решил, что он провел перепланировку, переустройство и реконструкцию квартиры самовольно. Сохранить такие изменения можно, только если они не нарушают права и законные интересы соседей и не создают угрозу их жизни или здоровью. Но собственник не заявлял исковые требования о сохранении квартиры в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.

Апелляция отменила первое решение и обязала собственника привести квартиру в первоначальное состояние. Он должен установить дверь и окно в балконный проем, демонтировать перегородки и электрический теплый пол. Кассация оставила решение без изменений.

Дело: определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по № 88-29041/2023 от 20 декабря 2023 г.