Какие разрешения нужно получить, чтобы разделить одно нежилое помещение на несколько и сделать отдельные входы?

Суть вопроса

В мкд на 1м этаже и в подвале есть нежилые коммерческие помещения. Владелец разделил их на более мелкие помещения и для каждого оборудовал отдельный вход – на 1м этаже демонтировал окна и, расширив проем, поставил двери, а в подвале – просто в фундаменте прорубил новые проемы.

Вопрос: какие согласования он должен был подписать, какие документы предоставить, в каких инстанциях, кто вообще согласовывает и утверждает такие реконструкции? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).

Позиция МКДЭКСПЕРТ

Правоотношения, возникающие в связи с реконструкцией, переустройством и перепланировкой жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации других федеральных законов.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 3 и 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, реконструкцией многоквартирного дома являются, в частности, следующие работы:

• изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки;
• оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией.

Таким образом, оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома.

Если реконструкция осуществляется путем производства работ по разрушению части внешней стены многоквартирного (крупнопанельного) дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, такие работы могут повлиять на безопасность всего многоквартирного дома.

Эксплуатация зданий (в частности, многоквартирных домов) должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной и исполнительной документацией (часть 5 статьи 55.24 ГрК РФ).

Проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома (п.4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

Реконструкция многоквартирного дома производится в общем порядке, её основными этапами являются:

• подготовка проектной документации, рабочей документации и в некоторых случаях проведение экспертизы проектной документации (ч. 1 ст. 48, ч. 1 ст. 49 ГрК РФ);
• получение разрешения на строительство до начала работ по реконструкции (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ);
• проведение кадастровых работ после реконструкции для оформления технического плана. Он
• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Кроме того, обустройство отдельного входа в помещение, как правило, предусматривает не только разборку оконного проема до уровня пола, но и оборудование крыльца, что, соответственно, приводит к разрушению части внешней стены многоквартирного дома и занятию крыльцом части земельного участка, то есть затрагивает объекты, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такая же правовая позиция изложена в п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

Из приведенных положений ЖК РФ и правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что в качестве обязательного условия для обустройства отдельного входа в помещение необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку данная реконструкция невозможна без затрагивания общего имущества в многоквартирном доме и (как правило) уменьшения части общего земельного участка.