Какие работы по содержанию общего имущества можно отнести к неотложным?

Суть вопроса

Собственники помещений МКД не утвердили предложенный УО перечень работ на 2023г (130%). УО выполнило в 2023г часть работ по ТР из предложенного перечня на сумму 2022г. Сверх утвержденной суммы УО выполнила следующие работы:                                          

• заменила три трубы ХВС (течь труб) в квартирах собственников (2- текущий ремонт, 1- непредвиденные расходы ТР);                                
• заменила 4 радиаторных моста (течь труб) системы отопления в квартирах собственников помещений (2- текущий ремонт, 2- непредвиденные расходы);       
• заменила трубы системы водоотведения (течь труб) в квартирах собственников (1- ТР, 2- непредвиденные расходы);                                     
• заменила текущие: латунные вентиля, запорный клапан в квартире собственников (текущий ремонт);                                            
• заменила по 3 стояка в 8 и в 9ом подъездах в квартирах собственников (непредвиденные расходы); Тех.подвал. замена: кран шаровый Ду-15 - 6 шт, Ду-20-5шт, резьба 20×8-10шт, муфта Ду-20-5шт, резьба 20×80-10шт, резьба 15×80-5шт; труба Ду-57×3,5-3м.п.;кран шаровый Ду-25-1шт (непредвиденные расходы;                                                                              
• заменила расходомер система ХВС (ОДПУ) (внеплановые работы);                                    
• выполнила ремонт межпанельных швов квартиры (внеплановые работы).                                             

В перечне работ в содержании ОИ имеется статья расхода "аварийно- диспетчерское обслуживание". УО не оформило ни одного акта выполненных работ аварийной службой, аварийных работ не было. УО выставило собственникам помещений МКД долг за 2023г к оплате в перечне работ на 2024г за ТР, непредвиденные расходы, внеплановые работы.                   Президиум ВАС в сентябре 2010г принял постановление N6464/10 , разъясняющее объем, содержание и условие возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома. Если же выполнение неотложных работ и оказание услуг (и текущего и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.                             

Вопрос: Какие работы (указанные выше) УО не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает и собственники помещений должны компенсировать расходы их выполнения? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, которые являются обязательными для исполнения управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и инженерные коммуникации МКД независимо от включения соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Таким образом, законодательством устанавливается перечень работ и услуг, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Вопрос о том, могла ли управляющая организация разумно предвидеть и предотвратить конкретные обстоятельства, которые повлекли необходимость проведения неотложных работ, является оценочным. В любом случае такие обстоятельства должны носить чрезвычайный характер (например, внезапные климатические явления, природные и техногенные катастрофы).

Таким образом, отнесение работ к неотложным, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности, зависит не от вида этих работ, а от причины возникновения необходимости их проведения.