Суть вопроса: Желаю приобрести однокомнатную квартиру, подобрал вариант, однако при осмотре обнаружил, что в квартире имеет место неузаконенная перепланировка, а именно комната и кухня объединены, при этом квартира газифицирована. Имеются ли риски в случае приобретения такой квартиры.
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
В соответствии с частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса РФ одним из оснований для отказа в согласовании переустройства и(или) перепланировки является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
Из совокупного анализа правовых норм следует, что сама по себе неузаконенная перепланировка не является основанием для отказа в нотариальном заверении договора-купли продажи. Но только в том случае, если факт несогласованного ремонта в нем указан, в противном случае нотариус может и отказать в оформлении такого договора. Препятствием для государственной регистрации сделки в Едином государственном реестре недвижимости незаконная перепланировка также не является, как и для регистрации по месту жительства в квартире. Да и приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой можно по цене гораздо ниже рыночной. При этом следует учитывать, что на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой практически невозможно получить ипотеку и при перепродаже квартиры возникнут огромные сложности. Здесь все зависит от воли покупателя.
Казалось бы, согласно положениям части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Зачастую суды идут навстречу гражданам и узаконивают перепланировку, но только не в случае с газом.
Большинство муниципальных нормативных актов или актов субъектов Российской Федерации содержат прямой запрет на объединение в газифицированной однокомнатной квартире кухни и жилой комнаты.
К примеру, в городе Петрозаводске Постановлением Администрации
Петрозаводского городского округа от 11.01.2023 № 06 утвержден «Порядок проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме на территории Петрозаводского городского округа».
Согласно пункту 3.6.11 данного Порядка при проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений не допускается объединение в однокомнатных квартирах помещения, оборудованного газовой варочной плитой, газовой колонкой, газовым баллоном (расположенным в квартире), индивидуальным газовым котлом с жилой комнатой.
Подобные запреты вполне обоснованны. Фактически, перегородка между комнатой и кухней призвана препятствовать распространению газа по всей квартире в случае его утечки. В случае взрыва ударная волна выбьет окно на кухне, но не завалит стены дома. От травм это, может быть, не спасет, но число пострадавших будет минимальным. По сути, перегородка удерживает распространение газа по квартире, а окно в случае взрыва будет естественным отводом взрывной волны. Максимальная изоляция газифицированной кухни призвана спасти жизнь жильцам квартиры.
Не стоит надеется, что о произведенной перепланировке не узнают надзорные органы. О ней могут сообщить соседи, или она будет выявлена, например, при плановом осмотре газового оборудования.
Законодательством установлена достаточно строгая ответственность за незаконную перепланировку:
Согласно части 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме
влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Штрафом дело не закончится.
Согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
То есть, приводить квартиру в первоначальный вид придется не продавцу, который затеял перепланировку, а покупателю, который купил эту квартиру.
В дальнейшем, в соответствии с частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
В соответствии с частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса РФ одним из оснований для отказа в согласовании переустройства и(или) перепланировки является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
Из совокупного анализа правовых норм следует, что сама по себе неузаконенная перепланировка не является основанием для отказа в нотариальном заверении договора-купли продажи. Но только в том случае, если факт несогласованного ремонта в нем указан, в противном случае нотариус может и отказать в оформлении такого договора. Препятствием для государственной регистрации сделки в Едином государственном реестре недвижимости незаконная перепланировка также не является, как и для регистрации по месту жительства в квартире. Да и приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой можно по цене гораздо ниже рыночной. При этом следует учитывать, что на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой практически невозможно получить ипотеку и при перепродаже квартиры возникнут огромные сложности. Здесь все зависит от воли покупателя.
Казалось бы, согласно положениям части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Зачастую суды идут навстречу гражданам и узаконивают перепланировку, но только не в случае с газом.
Большинство муниципальных нормативных актов или актов субъектов Российской Федерации содержат прямой запрет на объединение в газифицированной однокомнатной квартире кухни и жилой комнаты.
К примеру, в городе Петрозаводске Постановлением Администрации
Петрозаводского городского округа от 11.01.2023 № 06 утвержден «Порядок проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме на территории Петрозаводского городского округа».
Согласно пункту 3.6.11 данного Порядка при проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений не допускается объединение в однокомнатных квартирах помещения, оборудованного газовой варочной плитой, газовой колонкой, газовым баллоном (расположенным в квартире), индивидуальным газовым котлом с жилой комнатой.
Подобные запреты вполне обоснованны. Фактически, перегородка между комнатой и кухней призвана препятствовать распространению газа по всей квартире в случае его утечки. В случае взрыва ударная волна выбьет окно на кухне, но не завалит стены дома. От травм это, может быть, не спасет, но число пострадавших будет минимальным. По сути, перегородка удерживает распространение газа по квартире, а окно в случае взрыва будет естественным отводом взрывной волны. Максимальная изоляция газифицированной кухни призвана спасти жизнь жильцам квартиры.
Не стоит надеется, что о произведенной перепланировке не узнают надзорные органы. О ней могут сообщить соседи, или она будет выявлена, например, при плановом осмотре газового оборудования.
Законодательством установлена достаточно строгая ответственность за незаконную перепланировку:
Согласно части 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме
влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Штрафом дело не закончится.
Согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
То есть, приводить квартиру в первоначальный вид придется не продавцу, который затеял перепланировку, а покупателю, который купил эту квартиру.
В дальнейшем, в соответствии с частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Оставить комментарий