Какие есть назначения нежилых помещений

Нежилые помещения есть во многих зданиях – например, в МКД к ним относятся машиноместа, подвалы и коммерческая недвижимость на первом этаже. По закону, подобные объекты можно использовать только по их назначению — рассказываем, что такое нежилые помещения с точки зрения закона и какую деятельность в них можно вести.

Что такое нежилые помещения

Если рассматривать нежилые помещения на примере МКД, то это объект, который не относится к квартирам и не входит в состав общего имущества. При чем это не зависит от того, есть ли у него отдельный вход и подключено ли оно к внешним инженерным коммуникациям. Такое определение следует из п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354).

У нежилых помещений можно выделить следующие признаки:

1. Нежилой фонд. Такие объекты используются для ведения коммерческой, административной, общественной деятельности.
2. Границы. Как и у квартиры, у нежилого помещения есть стены, пол и потолок, которые изолируют его от других объектов.
3. Наличие отдельного входа. В некоторых случаях это обязательное требование для владельцев нежилых помещений. Например, согласно ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, статус жилого помещения нельзя изменить на нежилое, если у объекта нет отдельного входа или конструкция не позволяет оборудовать такой доступ.
4. Наличие официального юридического статуса. У нежилого помещения должен быть владелец, за которым регистрируется право собственности.

Законодательство допускает возможность перевести статус жилого помещения в нежилое и наоборот. Эта процедура регулируется положениями ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Какие есть виды и назначение нежилых помещений

Многие нежилые помещения могут располагаться как в отдельно стоящих зданиях, так и на первых этажах МКД. Виды таких объектов делятся на три группы — по типу конструкции, целевому и функциональному назначению.

По типу конструкции нежилые помещения бывают:

• Встроенные помещения. Это объекты, которые располагаются в жилом доме, но закон допускает, что они могут выходить за пределы здания на расстояние до 1,5 м.
• Встроенно-пристроенные помещения. Они тоже располагаются внутри жилого здания, но для них установлено другое расстояние, на которое они могут выходить за границы дома — более 1,5 м.
• Пристроенные помещения. Такие объекты находятся за пределами дома. При этом они соединяются со зданием одной или несколькими общими капитальными стенами.

Такая типология нежилых помещений следует из положений СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий».

По целевому назначению нежилые помещения делятся на:

• Административные помещения. Например, к ним относятся офисы и государственные учреждения. Такие помещения предназначены для работы сотрудников, поэтому оно должно иметь инженерные коммуникации: отопление, водопровод и другие.
• Торговые помещения. К примеру, магазины или предприятия общественного питания. Рядом с такими помещениями нужно провести базовые коммуникации.
• Производственные помещения. В таких объектах люди размещают оборудование, которое используется при выпуске продукции. Например, цех и технические строения. Как правило, производственные помещения располагаются в пределах специализированных зданий – таких как заводы.
• Складские помещения. Они используются для хранения продукции и техники, поэтому для них необязательно наличие базовых коммуникаций.
• Универсальные помещения. Это значит, что их можно использовать для разных видов деятельности: например оборудовать офис, фитнес-клуб или цветочную лавку. Помимо отдельного входа, такое помещение должно иметь свои коммуникации.

Фактическая деятельность должна совпадать с целевым назначением коммерческого помещения, иначе уполномоченные органы могут наложить административный штраф.

По функциональному назначению нежилые помещения бывают:

• Основные помещения. С их помощью люди реализовывают процессы функционального назначения всего дома. Например, к числу таких помещений относятся офисы.
• Вспомогательные помещения. Они предназначены для обслуживания всего дома или некоторых его частей. Как правило, в таких объектах располагаются инженерные коммуникации. Здесь можно выделить технические, коммуникационные и обслуживающие помещения.

Как подтвердить назначение нежилого помещения

Согласно п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, нежилые помещения указывают в проектной или технической документации на МКД, а также в его электронном паспорте.

Проектная документация — это документ, который включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства, а также определяет объем прав строительной организации на привлечение денежных средств дольщиков для проведения необходимых работ.

Когда застройщик сдает новостройку в эксплуатацию, он указывает назначение нежилых помещений в проектной документации. Соответственно, изначальное назначение объектов можно узнать из этого документа.

Техническая документация — это документы, в которых зафиксированы сведения о составе и состоянии общего имущества. Проектная документация входит в ее состав, согласно п. 26 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491).

Если собственник меняет назначение нежилого помещения, то информация об этом вносится в ЕГРН.