Какие документы подтверждают, что участник может голосовать на общем собрании собственников помещений

На общем собрании могут голосовать только собственники помещений. Но права на недвижимость возникают по разным основаниям, и информацию не всегда успевают внести в ЕГРН. Поэтому в своих решениях участники ОСС указывают не только выписки, но и другие документы. Инициатор должен понимать, когда голоса можно учитывать при подсчете, а когда их надо исключить.

Рассказываем, какие документы может предоставить участник ОСС, чтобы подтвердить свой статус собственника помещения и право голосовать.

Собственник помещения 

Основной документ, который подтверждает право собственности на помещение, это выписка из ЕГРН. В ней указано, кто является правообладателями, какие у них доли и на основании какого документа им принадлежит недвижимость.

Перед общим собранием лучше получить свежую выписку, даже если собственник помещения не менялся с момента выдачи последней. Это поможет подтвердить актуальность информации. Электронную выписку можно заказать через «Госуслуги». Если нужен бумажный документ, тогда надо обратиться в МФЦ.

С 2023 года Росреестр выдает выписки с информацией о собственнике недвижимости только правообладателю. Фамилия, имя и отчество — персональные данные, поэтому инициатор ОСС и организация, которая управляет МКД, не могут получить доступ к таким сведениям. Если они закажут выписки на чужие помещения, то в графе с ФИО собственников будет прочерк. Это не поможет подтвердить, есть ли у участника собрания право голосовать.

Иногда в ЕГРН нет информации регистрации прав на недвижимость и, соответственно, о собственнике. Это может произойти, если сделка была заключена до 1998 года. Раньше такие сведения не вносились в ЕГРН: право собственности на помещение регистрировалось в органах технической инвентаризации и местного самоуправления.

С февраля 1998 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Теперь право собственности надо регистрировать через Росреестр, но информацию о ранних сделках автоматически не перенесли в ЕГРН. Если правообладатель так и не подал заявление, то его права на недвижимость подтверждаются другими документами. Например, договором купли-продажи, приватизации, дарения или свидетельством о праве на наследство.

На общем собрании инициатор должен принять документ о праве собственности, который выдан до 1998 года. Но Росреестр рекомендует зарегистрировать его в ЕГРН, иначе при необходимости будет невозможно провести любые сделки с недвижимостью: продать ее, подарить и сдать в наем или аренду.

Чтобы зарегистрировать право собственности в ЕГРН, надо подать заявление в Росреестр — это можно сделать через МФЦ. К нему надо приложить документы, которые подтверждают сделку.

Участник долевого строительства в новостройке

Передаточный акт — это не подтверждение права собственности, а основание для его регистрации. Но от сдачи квартиры до внесения информации в ЕГРН может пройти несколько недель. Если на этот период выпадает общее собрание, покупатель недвижимости может голосовать.

Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, если приемка квартиры уже прошла, покупатель может участвовать в ОСС наравне с другими собственниками. В таком случае передаточный акт подтверждает его право голосовать по вопросам повестки. Это правило действует в течение года с того дня, как застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.

Представитель собственника помещения

Если у собственника не получается лично участвовать в общем собрании, он вправе назначить своего представителя. Это может быть сосед или любой другой человек, даже если у него нет помещения в МКД. 

Чтобы представитель мог проголосовать от лица собственника, потребуется:

• Доверенность. Ее можно составить в свободной форме. Главное — указать полномочия представителя: нужно прямо прописать, что у него есть право голосовать на общем собрании. По общему правилу, доверенность надо заверить у нотариуса.
• Информация о документе, которое подтверждает право собственника на помещение. Даже если от его лица голосует представитель, такие сведения все равно надо указать в решении.

Читайте подробнее: «Как оформить доверенность для участия в общем собрании собственников»

Наследник собственника помещения 

Наследник становится собственником недвижимости с момента открытия наследственного дела, то есть с даты смерти завещателя. Зарегистрировать свое право на помещение в ЕГРН он сможет только спустя полгода. В это время собственником в базе будет значиться умерший, но наследник может уже голосовать на общем собрании.

Через шесть месяцев с открытия наследственного дела нотариус выдает свидетельство о праве на наследство. Этот документ подтверждает, что наследник уже является собственником и может голосовать на ОСС, пока не зарегистрирует право на квартиру в ЕГРН.

Если еще не прошло полгода со смерти завещателя и у наследника пока нет свидетельства, он все равно может участвовать в ОСС. Право собственности надо подтвердить другими документами:

• свидетельством о смерти собственника;
• справкой от нотариуса об открытии наследственного дела, где указано, что участник ОСС является наследником.

Собственник, который получил право на помещение через суд

В некоторых случаях собственникам приходится подтверждать переход прав на недвижимость через суд. Например, при разделе имущества супругов в случае развода или приватизации муниципальной квартиры. Пока Росреестр не зарегистрирует право собственности в ЕГРН, участник собрания может использовать решение суда.

Главное, чтобы судебное решение, которым установлено право собственности на помещение, вступило в силу к моменту ОСС. Если срок на его обжалование еще не истек, инициатор может не учитывать голоса участника при подсчете.