Какие документы нужно передать новой управляющей организации при смене способа управления?

Когда собственники решили выбрать новую управляющую организацию, образовать ТСЖ или истек срок договора управления, у прежней организации появляется ряд обязанностей. В частности, передать документы, которые необходимы новому лицу для управления домом. Сегодня разберем, что входит в их состав.

Когда собственники помещений могут сменить способ управления или управляющую организацию

Положения ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ дают собственникам помещений право изменить способ управления домом в любое время, если общее собрание приняло такое решение. Это правило распространяется также на ситуацию, когда жильцы хотят сменить управляющую организацию.

Какие обязанности есть у прежней управляющей организации после смены способа управления

Каждая управляющая организация должна работать по стандартам, которые регламентированы п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15 мая 2013 г. N 416). Одно из таких правил касается технической документации на дом: организация обязана ее принимать, хранить и передавать, согласно пп. «а» п. 4 Правил.

На основании п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению МКД и ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация должна передать техническую документацию на дом и другие документы, которые связаны с управлением. Чтобы выполнить свою обязанность, у нее есть 3 рабочих дня с того момента, как закончился срок действия договора управления.

Кроме технической документации, управляющая домом организация должна также передать:

1. оборудование и технические средства, которые требуются организации для управления домом и его эксплуатации,
2. ключи от помещений общего пользования,
3. электронные коды, которые дают доступ к оборудованию.

Из чего состоит техническая документация на МКД

В технической документации зафиксирована информация о составе общего имущества и его состоянии. Ее состав установлен п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491): такая документация делится на две части.

Основная часть. В нее входят следующие документы:

• бумаги на приборы учета и о состоянии общего имущества;
• акты приемки работ по текущему ремонту, оказанию услуг по содержанию общего имущества, сметы;
• акты осмотра и проверки состояния общего имущества: приборов учета, оборудования, инженерных коммуникаций и т.д.;
• акты проверок готовности к отопительному периоду;
• инструкция по эксплуатации дома.

Другие документы, которые связаны с управлением домом. Это вариативный перечень – его содержание устанавливает общее собрание собственников. Например, в список могут входить:

• проектная документация на дом;
• реестр собственников помещений;
• копия кадастрового плана земельного участка;
• договоры об использовании общего имущества;
• оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников.

Как осуществляется передача технической документации на МКД

После того как собственники помещений сменили способ управления, прежняя организация должна направить новой уведомление о дате, времени и месте передачи технической документации, технических средств и оборудования. Причем дата передачи должна быть не ранее чем через 7 дней с момента направления сообщения. Это следует из п. 22 Правил деятельности по управлению МКД.

Сам факт передачи нужно зафиксировать в акте приема-передачи. В его состав следует включить:

1. Информацию о том, где и когда составлен акт,
2. Перечень документов, которые были переданы,
3. Замечания к составу документации, если новая управляющая организация считает, что определенных бумаг не хватает.

Что делать, если у управляющей организации нет технической документации или ее части

Высший арбитражный суд РФ разъяснил, что если у управляющей организации нет технической документации или она ее утратила, то это не освобождает ее от выполнения обязанности по передаче документов новой организации. Такую позицию суд изложил в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 по делу № 17074/09.

Порядок действий на такой случай предусмотрен п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД: прежняя организация должна восстановить ее, а затем передать новой организации и составить еще один акт приема-передачи. На эти работы у нее есть 3 месяца с того дня, как она получила сообщение о смене способа управления.

Таким образом, прежняя управляющая организация должна передать техническую документацию в том составе, который установлен п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества.