Как ЖСК заключить договор с управляющей организацией

Даже если домом управляет кооператив, ему необязательно обслуживать здание самостоятельно: ЖСК может делегировать эти функции управляющей организацией. Рассказываем, как кооперативу заключить договор с УО и какие обязанности возникают у каждой стороны.

Какие функции выполняет управляющая организация, а какие — ЖСК 

Создание ЖСК — самостоятельный способ управления многоквартирным домом. Кооператив обслуживает общее имущество, оказывает коммунальные услуги и отвечает за качество этих мероприятий, согласно ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса.

Кооператив может выполнять все работы по содержанию и ремонту общего имущества самостоятельно или привлекать для этих задач другие организации. Поэтому по аналогии с ТСЖ кооператив вправе заключить договор управления с управляющей организацией на основании п. 1 ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса. 

Стороной договора управления является ЖСК, а не собственники, хотя кооператив действует в их интересах. Но в документе также закрепляются права и обязанности жильцов, поэтому ЖСК становится посредником между ними и управляющей организацией. 

ЖСК может передать управляющей организации следующие функции:

• управление МКД;
• содержание и ремонт общего имущества;
• сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Все работы по обслуживанию общего имущества выполняет управляющая организация, поэтому именно она отвечает перед собственниками за недостатки в содержании объектов. Например, если УО не прочистила ливневую канализацию и она забилась мусором, хотя эти мероприятия были включены в договор. 

Если ЖСК заключил договор управления, то он больше не может оказывать услуги по управлению МКД, проводить работы в рамках содержания общего имущества и предоставлять коммунальные услуги в качестве исполнителя.

Тем не менее кооператив не может переложить на управляющую организацию всю ответственность за качество работ по обслуживанию общего имущества. Органы управления ЖСК в любом случае должны следить за тем, как УО выполняет свои обязательства на основании ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Порядок такого контроля устанавливается договором управления.

Важно учитывать, что если кооператив подписал договор с УО, способ управления домом остается тем же. Чтобы его изменить, общее собрание должно принять решение о ликвидации ЖСК и заключении договора управления с УО уже от лица собственников. 

Как ЖСК заключить договор с управляющей организацией 

Порядок заключения договора с УО должен быть прописан в уставе кооператива. Стандартный алгоритм выглядит следующим образом ↓

Шаг 1: принять решение о заключении договора управления и утвердить его условия. Для этого нужно организовать заседание правления ЖСК, чтобы его члены проголосовали за или против сотрудничества с УО. Решение надо оформить протоколом, который должны подписать председатель правления и секретарь заседания.

Существенные условия договора управления, без которых стороны не могут подписать соглашение, указаны в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. В частности, надо включить в соглашение такие пункты:

• что входит в состав общего имущества и где находится МКД;
• какие работы и услуги по управлению МКД, обслуживанию и ремонту общего имущества УО будет проводить, как стороны могут изменить этот перечень и какие коммунальные услуги нужно предоставлять жильцам;
• как стороны определяют цену договора и размер платы за ЖКУ, как жильцы будут вносить платежи;
• как кооператив сможет контролировать работу управляющей организации.

Если в МКД есть газовое оборудование, в договоре управления также надо прописать обязанность УО заключить договор о его техобслуживании и ремонте. Такие услуги может оказывать только специализированная организация.

Стороны могут предусмотреть в договоре управления дополнительные условия — главное, чтобы они не противоречили законодательству. Например, собственники вправе указать в соглашении, в какой срок УО должна предоставить отчет о выполнении обязательств за предыдущий год и на что можно тратить деньги с аренды общего имущества.

Шаг 2: заключить договор управления. Его вправе подписать председатель правления кооператива. Для этого не нужна доверенность от членов ЖСК, потому что у него есть право заключать сделки от имени кооператива на основании п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ. 

Шаг 3: передать в орган ГЖН сведения о заключении договора управления. Согласно ч. 6.1 ст. 110 ЖК РФ, кооператив должен направить такую информацию в Госжилинспекцию в течение пяти рабочих дней с момента, как стороны подписали соглашение.