Когда сделка заключается на крупную сумму, многие покупатели боятся, что продавец не выполнит обязательства и исчезнет с деньгами. Теперь у людей есть возможность обезопасить свои финансы — положить их на эскроу счет. Для сделок с недвижимостью такой способ оплаты уже стал обязательным.
Рассказываем, как работает эскроу счет и какие преимущества у него есть.
Что такое эскроу счет
Эскроу счет — это отдельный счет в банке, который покупатель открывает, чтобы проводить безопасные сделки с продавцом. Когда человек вносит средства на такой счет, кредитная организация их замораживает, пока вторая сторона не выполнит свои обязательства по договору.Например, человек решил приобрести жилье в строящемся доме. Тогда он зачисляет деньги на эскроу счет, а застройщик проводит работы на собственные средства. Когда строительная организация сдаст дом в эксплуатацию в установленный срок, дольщик получит объект недвижимости, а застройщик — деньги.
В 2019 году применение эскроу счетов стало обязательным при заключении сделок по купле-продаже жилья в новостройках. Теперь застройщик не может строить здания на деньги дольщиков: для этого нужно использовать собственный капитал или финансирование банка.
Государство ввело новую модель расчетов между дольщиками и застройщиками, чтобы защитить интересы и деньги покупателей: если строительная организация нарушила сроки сдачи дома или обанкротилась, дольщик гарантированно получит средства обратно.
В каких сделках используется эскроу счет
Законодательство не устанавливает ограничений на виды сделок с применением эскроу счетов, но на практике чаще всего их используют при купле-продаже следующих объектов:- Недвижимости — например квартиры или земельного участка;
- Товаров и услуг;
- Ценных бумаг;
- Бизнеса.
Кто владелец денег, которые лежат на эскроу счете
Согласно ст. 926.1 Гражданского кодекса РФ, средства на эскроу счете принадлежат дольщику, пока строительная организация не выполнит обязательства по договору. При этом ни одна из сторон не может получить средства раньше времени: банк замораживает их до того момента, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию.Банк выступает только в качестве посредника, который контролирует выполнение условий договора.
Какие есть плюсы и минусы покупки через эскроу счет
По статистике Центробанка РФ, в октябре 2023 года сумма кредитных договоров составила 15 850,7 млрд рублей, из них 5 624, 2 млрд рублей — это общая сумма, которая хранится на эскроу счетах.Покупатели все чаще прибегают к такому способу расчетов за дорогостоящие товары и услуги, в том числе в сделках с недвижимостью. Причины такой тенденции кроются в плюсах эскроу счетов.
Гарантия безопасности. По договору строительная организация получит деньги дольщика только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. В любом случае покупатель либо приобретет объект недвижимости, либо вернет свои средства, если застройщик обанкротится или не сдаст жилье вовремя.
Страхование. На эскроу счета распространяется система страхования вкладов. Если финансовая организация обанкротится, дольщик сможет вернуть до 10 млн рублей.
Бесплатное обслуживание. Дольщики могут открыть и пользоваться эскроу счетом без внесения платы за его обслуживание.
У эскроу счетов есть ряд минусов, которые нужно учитывать.
Повышение цен на квартиры. Если застройщик не сдаст дом вовремя, дольщик сможет вернуть деньги, но за это время стоимость другой недвижимости, скорее всего, вырастет.
Отсутствие процентов. Эскроу счет не работает по принципу депозита или вклада, поэтому банк не начисляет проценты за хранение денег.
Лимит на компенсацию по страховке. Если финансовая организация обанкротится, дольщик сможет вернуть сумму до 10 млн рублей, даже если на счету было больше средств.
Расходы. Если дольщик приобретает жилье в ипотеку, то в случае нарушения условий договора со стороны застройщика банк не вернет уплаченные проценты. Покупатель получит только те средства, что хранятся на эскроу счете.
Где можно открыть эскроу счет
Услугу по оформлению эскроу счетов предоставляют не все банки, а только те организации, которые уполномочены Центробанком РФ. Выбор эскроу-агента для открытия счета зависит от того, на чьи средства застройщик строит объект недвижимости:- Если застройщик пользуется финансированием банка, дольщики могут открыть эскроу счет только в этой кредитной организации.
- Если застройщик строит дом на собственный капитал, то он сам выбирает, в каком банке дольщику открыть эскроу счет.
Оставить комментарий