Как защитить право собственности на квартиру: что такое титульное страхование

После купли-продажи квартиры может оказаться, что на право собственности претендует еще один владелец или сделка была проведена с нарушениями. Это станет основанием для признания ее недействительной. Чтобы не потерять все вложенные деньги, стоит заранее застраховать право собственности. Это возможно благодаря процедуре титульного страхования. Рассказываем, что это такое и в каких случаях его можно оформить.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование — это вид страхования, который защищает собственника недвижимости от ее утраты. Особенность такого полиса заключается в том, что он может обезопасить покупателя жилья не от будущих осложнений, а от тех, что уже появились ранее, но на момент заключения сделки человек о них не знал.

При титульном страховании объектом защиты является право, или титул, которое переходит от одного собственника недвижимости к другому. Это значит, что такой вид страхования не распространяется, например, на пожар или залив квартиры, из-за которого повредилось имущество.

Можно застраховать титул на любой объект недвижимости: например на квартиру, частный дом, офис или земельный участок. Если страховой случай наступил не по вине покупателя, то страховая компания выплатит денежную компенсацию.

Сумму выплаты указывают в договоре страхования при его заключении. Обычно ее устанавливают в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, но не выше суммы фактических расходов покупателя.

Какие ситуации являются страховыми рисками

Перечень страховых случаев не ограничен и фиксируется в договоре страхования. Самые распространенные риски сводятся к следующему:

1. Суд признал сделку недействительной — например ее совершил недееспособный гражданин или мошенник;
2. В правоустанавливающих или других документах сделки есть ошибки;
3. Приватизация или продажа недвижимости были проведены с нарушением требований закона; 
4. Представитель владельца квартиры по доверенности превысил свои полномочия при продаже недвижимости;
5. При заключении сделки были нарушены законные права несовершеннолетних владельцев.

В основном титульное страхование может обезопасить покупателей недвижимости от появления скрытых собственников. Это люди, у которых тоже есть доля в праве собственности на объект, но на момент заключения сделки о них неизвестно. В таком случае продажа недвижимости нарушает права третьих лиц.

Скрытые собственники могут через суд восстановить свой статус, даже если после заключения сделки прошло несколько лет. В таком случае сделку купли-продажи признают недействительной, но при наличии титульного страхования у покупателя есть возможность получить компенсацию.

Например, скрытыми собственниками являются следующие лица: 

• Наследники, которые не знали о наследстве по объективным причинам;
• Супруг или супруга, которые приобрели недвижимости в браке;
• Дети до 18 лет, у которых есть право на долю в собственности.

Какие случаи не относятся к страховым 

Страховая компания не выплатит компенсация, если утрата права собственности произошла, например, вследствие следующих обстоятельств:

1. конфискации или ареста недвижимости;
2. пожара, залития или чрезвычайной ситуации;
3. вины покупателя недвижимости;
4. несоблюдения условий страхового полиса — например заемщик не вносил платежи по ипотеке и квартиру изъяли за долги.

Обязательно ли оформлять титульное страхование при ипотеке

Согласно ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, при оформлении ипотечного кредита покупатель должен застраховать недвижимость.

Титульное страхование — это необязательное условие при оформлении ипотеки, но некоторые банки могут попросить застраховать титул, чтобы минимизировать риски. Иначе финансовая организация может завысить ставку по кредиту.

В большинстве случаев банки требуют оформление титульного страхования: если у квартиры было несколько владельцев в разное время, то в будущем могут появиться скрытые собственники, а это риски для банка.

Таким образом, оформить титульное страхование стоит при покупке недвижимости на вторичном рынке, в том числе с использованием ипотечного кредита. Кроме того, о защите права собственности лучше задуматься в следующих случаях:

1. Собственник объекта недвижимости менялся несколько раз за последние годы. Сделки, в том числе, заключались с оформлением доверенности;
2. Продавец недвижимости получил ее в наследство;
3. Объект недвижимости приобретен в браке;
4. Сделка проводилась с участием несовершеннолетних граждан;
5. Квартира недавно приватизирована и есть жильцы, которые отказались от участия в этой процедуре.