Как зарегистрировать договор аренды недвижимости

Согласно отчету Аналитического центра ДОМ.РФ, во втором квартале 2024 года спрос на аренду помещений вырос на 25% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году. В некоторых случаях эти сделки нужно зарегистрировать в ЕГРН, чтобы стороны могли обезопасить свои права при возникновении споров.

Рассказываем, какие договоры надо обязательно регистрировать и как выглядит эта процедура.

Зачем регистрировать договор аренды

Обязанность регистрировать договоры при сделках с недвижимостью зафиксирована в ст. 609 Гражданского кодекса. Эти задачи выполняет территориальный орган Росреестра по заявлению участников сделки.

В первую очередь регистрация договора важна для арендаторов. Они получают гарантию, что собственник не передаст объект недвижимости другому человеку без законных оснований. Например, если владелец компании арендовал офис на 5 лет и сделал в нем ремонт, у него будет уверенность, что он не вложил деньги в работы впустую.

Государство заинтересовано в госрегистрации договоров аренды, потому что после этой процедуры информация о документе заносится в ЕГРН. А значит, налоговая служба получает информацию о доходе собственника и может начислять ему налог.

Какие договоры нужно регистрировать в Росреестре

Согласно ст. 609 ГК РФ, регистрировать в ЕГРН нужно долгосрочные договоры, то есть те, которые заключены минимум на один год. Но под это правило попадает аренда не только помещений, но и других объектов:

• зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ);
• предприятий (ст. 658 ГК РФ);
• участков земли — в некоторых случаях (ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Регистрировать договор в ЕГРН не надо, если он заключен менее чем на один год. По такому пути обычно идут арендодатели, которые не хотят не разбираться, как подавать заявление в Росреестр, и проходить бюрократические процедуры.

Следовательно, срок договора — это главное условие, от которого зависит необходимость госрегистрации документа. Но если договор заключен на неопределенный период, то нужно учитывать положения ч. 1 ст. 131 и ч. 1 ст. 164 ГК РФ: регистрировать права на недвижимость и сделок с ней надо только в случаях, которые предусмотрены законом. А значит, информацию о договоре с неопределенным сроком действия можно не вносить в ЕГРН.

Как зарегистрировать договор в ЕГРН

Договор аренды нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра. Стороны сделки могут выбрать удобный для себя вариант подачи документов:

• Через МФЦ. Заявитель может передать документы специалисту на приеме.
• Через Росреестр. Документы можно подать через сайт ведомства, если у сторон сделки есть электронная подпись.

Срок для регистрации договора ограничен: заявление нужно направить в течение месяца с того дня, как стороны заключили соглашение.

Какие документы нужны для регистрации договора

Пакет документов зависит от статуса заявителя — у физлиц и организаций перечень отличается. 

Общий список документов, который должны предоставить все заявители, включает:

• Заявление на госрегистрацию договора. Если стороны подают документы через МФЦ, то специалист ведомства заполнит бланк самостоятельно;
• Квитанция об оплате госпошлины. Юрлица должны внести платеж только через расчетный счет, а индивидуальные предприниматели могут оплачивать ее и с расчетного, и с личного счета.
• Договор аренды — по экземпляру для каждой стороны сделки;
• Документы, которые подтверждают право собственности на объект;
• Паспорта заявителей.

Список документов для юрлиц включает дополнительные пункты:

• устав организации;
• протокол о назначении директора организации — если он подает документы на регистрацию лично. Если это делает сотрудник, то нужна доверенность с подписью директора;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• свидетельства о предоставлении ИНН и ОГРН;
• протокол об одобрении крупной сделки — если платежи за аренду за весь срок действия договора составляют более 25% от денежных средств и имущества юрлица. Вместо этого документа может понадобиться справка, что для компании эта сделка не является крупной;
• протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если в уставе организации есть такое условие.

Что делать, если стороны изменили условия договора

Если стороны заключили долгосрочный договор, то спустя время может появиться необходимость изменить условия соглашения. Например, если собственник помещения решил поднять размер платы.

Необходимость регистрировать договор с новыми условиями зависит от изменений, которые стороны внесли:

• Изменился предмет договора. Например, раньше собственник сдавал одно помещение, а теперь — два. В таком случае стороны должны заключить новый договор и зарегистрировать его, если документ действует более одного года.
• Изменился размер платы за помещение. Тогда стороны могут заключить только дополнительное соглашение. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, этот документ регистрировать в ЕГРН не нужно.

Если краткосрочный договор, который не был зарегистрирован в ЕГРН, стал долгосрочным – то есть срок аренды увеличился после заключения дополнительного соглашения, тогда документ нужно регистрировать в новой редакции.