Как законно воздействовать на соседей с «синдромом Плюшкина»?

Суть вопроса

Вопрос о собственнике жилья в многоквартирном доме с синдромом Плюшкина. Вонь неимоверная. Сама хозяйка не совсем адекватная пожилая женщина + собаки и возможно кошки. Из одного дома ее уже один раз изжили (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.).

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования жилыми помещениями. Кроме того, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ предусматривает, что пользование жилым помещением должно осуществляться с соблюдением прав и законных интересов проживающих в нем граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Аналогичные обязанности предусмотрены Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр.

Поэтому если квартира захламлена вещами и мусором, в ней содержится большое количество животных, а сильный неприятный запах распространяется в подъезд или соседние квартиры, ситуация уже выходит за пределы личного образа жизни собственника. Юридическое значение имеют конкретные последствия: нарушение прав соседей, санитарных и противопожарных требований, загрязнение общего имущества, ненадлежащее содержание животных и другие обстоятельства.

В первую очередь соседям целесообразно обратиться в управляющую организацию. УК может зафиксировать поступившие жалобы, провести осмотр мест общего пользования и составить акт о наличии устойчивого запаха в подъезде, загрязнении или захламлении общего имущества и иных внешне выявляемых последствиях ненадлежащего содержания квартиры.

Одновременно можно направить коллективное обращение в Роспотребнадзор, подробно описав распространение запаха в места общего пользования и соседние квартиры, наличие насекомых, грызунов и иные санитарные последствия, если они имеются. В обращении следует просить провести проверку в пределах компетенции ведомства и принять меры при выявлении нарушений санитарного законодательства.

Если проблема связана в том числе с содержанием собак и кошек, следует обратиться в орган, осуществляющий в конкретном регионе государственный надзор в области обращения с животными. В обращении лучше указывать не только количество животных, но и конкретные обстоятельства: запах продуктов жизнедеятельности, загрязнение помещений, постоянный лай, возможное отсутствие надлежащего ухода за животными и другие выявленные нарушения.

При наличии захламления, создающего пожарную опасность, особенно если вещи или мусор находятся также в коридорах, на лестничной площадке, препятствуют эвакуации либо создают иные нарушения требований пожарной безопасности, необходимо обращаться в органы государственного пожарного надзора МЧС.

Если нарушения носят длительный и систематический характер, можно также обратиться в орган местного самоуправления с просьбой рассмотреть вопрос о принятии мер, предусмотренных ст. 287.7 ГК РФ.

Согласно этой норме, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения.

Если после предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже помещения с публичных торгов. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

При этом следует учитывать, что принудительная продажа принадлежащего гражданину жилого помещения является исключительной мерой и применить такой механизм на практике достаточно сложно. Одних жалоб соседей, наличия неприятного запаха или захламления квартиры для этого недостаточно. Необходимо доказать систематический характер нарушения прав и интересов соседей, а также соблюдение предусмотренной ст. 287.7 ГК РФ процедуры, включая предупреждение собственника и продолжение нарушений после такого предупреждения. Акты УК, результаты проверок, обращения соседей и другие документы в данном случае имеют значение для формирования доказательственной базы. Механизм ст. 287.7 ГК РФ следует рассматривать прежде всего как крайнюю меру, когда иные способы воздействия результата не дали.

Поэтому соседям важно не ограничиваться устными жалобами, а фиксировать нарушения документально: направлять письменные, желательно коллективные обращения, получать акты УК и ответы контролирующих органов, фиксировать состояние мест общего пользования и повторяемость нарушений. Если запах распространяется непосредственно в соседние квартиры, это также следует указывать в обращениях.

Отдельно следует учитывать возраст и состояние самой собственницы. То обстоятельство, что пожилая женщина ведет себя необычно или, по мнению соседей, не вполне адекватно, само по себе не дает соседям, УК или администрации права признать ее недееспособной или принудительно удалить из квартиры.

Если известны ее близкие родственники, имеет смысл сообщить им о сложившейся ситуации. Возможно, женщина нуждается в помощи, а родственники не знают о фактическом состоянии квартиры, количестве содержащихся в ней животных и жалобах соседей.

Если имеются основания полагать, что пожилая женщина не способна самостоятельно обеспечить нормальные условия проживания и нуждается в посторонней помощи, о ситуации можно также сообщить в орган социальной защиты населения с просьбой проверить обстоятельства в пределах его компетенции и рассмотреть возможность оказания необходимой социальной помощи.

Предположения соседей о состоянии здоровья собственницы сами по себе не являются основанием для признания ее недееспособной. Такой вопрос разрешается исключительно судом при наличии предусмотренных законом оснований.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации целесообразно действовать одновременно в двух направлениях: фиксировать нарушения и обращаться в УК, Роспотребнадзор, органы пожарного надзора и надзора в области обращения с животными в зависимости от характера выявленных нарушений, а с учетом возраста и поведения собственницы — попытаться подключить ее родственников и органы социальной защиты для решения вопроса о надлежащем содержании жилого помещения.