Как законно получить доступ на чужой участок: что такое сервитут

Собственники земельных участков не любят, когда люди ходят по их объектам или проводят на этой территории ремонтные работы. Но иногда у граждан и организаций нет другого выбора: например единственная дорога к месту работ ведет через этот участок. В таком случае спор можно урегулировать на законодательном уровне — рассказываем, что такое сервитут и когда его можно установить.

Что такое сервитут: определение и назначение

Сервитут — право пользоваться чужим земельным участком или помещением на законных основаниях. Это понятие подразумевает под собой сделку, которую владелец объекта недвижимости заключает с гражданином или организацией. При этом данное лицо не становится собственником имущества: оно может только пользоваться им на условиях, установленных в договоре сервитута.

Как правило, сервитут — крайняя мера решения спора, когда стороны не смогли договориться об использовании земельных участков или помещений. При этом сервитут можно установить, только если у лица нет другой возможности удовлетворить свои нужды. Например, к причинам передачи права на частичное использование можно отнести следующие обстоятельства: 

1. На земельном участке расположен природный объект — чаще всего водный — к которому нужно обеспечить доступ граждан.
2. Собственник купил земельный участок, но на него можно попасть только через соседний участок. 
3. На земельном участке нужно разместить межевые знаки и геодезические пункты.
4. Через земельный участок нужно проложить коммуникационные трубы к соседнему участку. 

Иногда сервитут устанавливают и на территории многоквартирного дома. Например, для ремонта инженерных сетей и объектов транспортной инфраструктуры, строительства магистральных сетей.

Стоимость установки сервитута

Как правило, получить законное право на использование чужой собственности можно на платной основе. Стоимость установки сервитута и порядок оплаты устанавливаются сторонами сделки и прописываются в договоре. Например, пользователь объекта может выплатить сумму единоразово или ежемесячно вносить платеж по частям.

В законодательстве нет конкретной схемы расчета сервитута. Чтобы определить его стоимость, можно обратиться к профессиональному оценщику или сделать это самостоятельно. Во втором случае стоит опираться на следующие показатели:

1. Площадь объекта, которую нужно прописать в договоре, и среднюю ставку по аренде участка земли.
2. Особенности использования объекта недвижимости — например доставит ли сервитут неудобства собственнику, какие именно и в течение какого времени.

Если стороны не могут прийти к соглашению относительно цены пользования объектом, то эту стоимость нужно устанавливать в судебном порядке.

Виды сервитута 

В зависимости от цели и срока действия выделяют 4 вида сервитута.

По цели сервитута есть:

1. Частный сервитут. Это передача права пользования земельным участком или помещением ограниченному кругу лиц, например соседям по даче. Допустим, человеку нужно провести линии электропередач к своему дому через смежный участок.
2. Публичный сервитут. Он устанавливается в интересах государственных органов, органов местного самоуправления или населения. Например, публичный сервитут применяют, когда нужно провести дренажные работы или обеспечить всеобщий доступ к источнику воды или прибрежной зоне.

Главное отличие двух видов сервитута заключается в том, что установление и прекращение действия публичного сервитута нужно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

По сроку действия сервитута выделяют:

1. Срочный сервитут. В таком соглашении установлены четкий срок, на который одна сторона получает право частичного пользования объектом недвижимости. Этот сервитут актуален, когда на объекте нужно срочно провести строительные или ремонтные работы. В договоре нужно прописать, в течение какого срока лицо должно провести мероприятия.
2. Бессрочный, или постоянный сервитут. Его устанавливают, когда право пользования нужно передать другому лицу без срока — например, если на участке расположен государственный природный объект.

Основания для прекращения действия сервитута

На практике выделяют 4 основных условия, при которых договор сервитута прекращает действовать:

1. Обстоятельства, которые стали причиной установления сервитута, прекратили действовать. Например, специалисты закончили работы по монтажу электросетей;
2. Стороны заключили соглашение о прекращении сервитута;
3. Суд установил, что условия договора сервитута мешают собственнику объекта использовать его по назначению; 
4. Государственный орган или орган местного самоуправления отменил действие публичного сервитута в соответствующем акте.

Как установить сервитут

Шаг 1: заключить договор с собственником объекта недвижимости. В случае с публичным сервитутом исполнительный орган власти или местного самоуправления должен предварительно вынести решение об установлении обременения.

Если стороны пришли к соглашению, то в договоре стоит указать следующие пункты: 

1. цели и основания установления сервитута;
2. сроки действия передачи права пользования земельным участком или помещением;
3. размер платы за пользование объектом и порядок их внесения.
4. права и обязанности сторон.

Шаг 2: обратиться в суд, если собственник объекта не хочет предоставить право пользования добровольно. Суд изучит основания для установления сервитута и определит его стоимость.

Шаг 3: зарегистрировать публичный сервитут в ЕГРН. На выполнение этой обязанности у сторон соглашения есть 5 дней. Положение не касается случаев, когда стороны заключают договор частного сервитута.