Как законно получать доход с чужого жилья: что такое субаренда

Аренда недвижимости — популярный источник дохода. Но этот рынок допускает возможность сдавать не только свое имущество, но и арендуемое. Рассказываем, что такое субаренда, какие объекты можно включить в такой договор и что нужно указать в соглашении.

Что такое субаренда

Субаренда — это вид коммерческого найма, при котором арендатор на правовых основаниях разрешает другому лицу пользоваться объектом недвижимости. По сути, это аренда не напрямую у собственника, а через посредника. Закон не запрещает такую форму правоотношений, но нужно соблюдать определенные требования при заключении сделок.

В бытовой жизни люди используют общий термин «субаренда». На самом деле закон разграничивает два понятия в зависимости от сторон сделки:

1. Субаренда, если один из участников юридическое лицо;
2. Поднайм, если стороны — физические лица.

При заключении сделки отношения оформляются договором между субарендодателем и субарендатором. По общему правилу, к такому типу соглашений применяются общие правила, которые содержатся в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Из положений указанной статьи следует важное условие, без которого договор субаренды могут признать незаконным: нужно получить согласие арендодателя, то есть собственника объекта недвижимости, и подтвердить его документально. Кроме того, в первичном договоре аренды или коммерческого найма должна быть предусмотрена возможность заключения подобной сделки.

Если владелец объекта недвижимости не давал согласие, сделка считается незаконной. В таком случае арендодатель вправе потребовать расторгнуть договор и возместить убытки в силу ч. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Что можно сдать в субаренду

Предметом договора субаренды могут стать большинство объектов движимого и недвижимого имущества. Например, к их числу относятся:

• Квартиры;
• Индивидуальные жилые дома;
• Земельные участки;
• Офисные помещения;
• Торговые площади: магазины, торговые центры, рынки;
• Складские помещения;
• Производственные объекты: например фабрики и мастерские.

Вместе с тем есть исключения. Договор субаренды нельзя заключить в отношении следующих объектов недвижимости:

• Жилые помещения, которые предоставило государство. Например, к ним относятся служебные квартиры и жилье для малоимущих семей.
• Нежилые помещения, у которых есть конкретное назначение, например образовательные и медицинские учреждения. Посредник может сдать их в субаренду только для тех же целей.
• Объекты недвижимости в охраняемых зонах — например, здания, у которых есть статус объекта исторического и культурного наследия.

Кроме того, владелец имущества может включить в договор условие, которое запрещает сдавать его объекты в субаренду.

Что нужно указать в договоре субаренды

При заключении сделки в договоре субаренды нужно указать следующие положения:

1. Сведения о сторонах договора, в том числе о собственнике объекта: ФИО, реквизиты документа, который удостоверяет личность, адрес регистрации;
2. Предмет договора с описанием объекта, который сдают в субаренду: вид недвижимости, адрес, площадь, наличие обстановки;
3. Условия аренды: размер и порядок оплаты, размер залога, срок договора субаренды, который не должен превышать срок основной аренды;
4. Права и обязанности сторон сделки, в частности ответственность за сохранность имущества;
5. Реквизиты первичного договора аренды или коммерческого найма;
6. Наличие разрешения собственника на сдачу имущества в субаренду.

Как и в случае с обычным соглашением об аренде и коммерческом найме, если срок договора составляет более одного года, документ нужно зарегистрировать в Росреестре в силу ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Об этом мы рассказывали в статье «Посуточный или долгосрочный найм: как выгоднее сдавать квартиру».

Когда не нужно разрешение собственника на заключение сделки по субаренде

Посредник может не получать согласие собственника при сдаче объекта недвижимости в субаренду в следующих случаях:

1. В первичном договоре аренды или коммерческого найма предусмотрено право передать имущество в пользование другому лицу без согласия владельца;
2. По общему правилу арендатор может сдать в субаренду земельный участок. Разрешение собственника не нужно, но все равно необходимо уведомить владельца о намерении. Отметим, что и в этом случае в условия договора может быть включено обязательное согласование с владельцем имущества. Кроме того, если земельный участок публичный, то его субаренда без согласия арендодателя возможна только в ряде случаев.

Во всех остальных ситуациях нужно уведомить собственника о намерении сдать имущество в субаренду и получить его согласие на заключение сделки.