Как заключать онлайн-сделки с недвижимостью по биометрии: что нужно знать собственнику в 2026 году

Биометрия уже широко используется для разных задач — например для авторизации в приложениях, оплаты покупок и получения кредита. С 1 июля 2026 года с помощью этого инструмента можно еще продать и подарить квартиру или дом дистанционно. Биометрия позволяет подтвердить личность участников сделки без паспортов и защититься от мошенников.

Разбираемся:

• Как работает биометрия и что изменится для сферы недвижимости
• Какая биометрия нужна для сделок с недвижимостью и как ее зарегистрировать
• Какие сделки можно и нельзя заключать с помощью биометрии
• Безопасно ли заключать сделки по биометрии
• Как зарегистрировать сделку с помощью биометрии

Как работает биометрия и что изменится для сферы недвижимости

Биометрические данные, или биометрия — это технология идентификации личности. Она учитывает уникальные физиологические характеристики человека — например лицо, отпечатки пальцев, радужку глаза и голос. При этом не нужно предъявлять паспорт или вводить пароль, чтобы подтвердить личность.

Электронные сделки в сфере недвижимости уже активно используются — например, люди дистанционно продают квартиры, если находятся за границей. Но раньше применялась только усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Чтобы заключить сделку, собственник должен был заранее обратиться в МФЦ и внести в ЕГРН отметку о согласии на онлайн-сделки.

С 1 июля 2026 года в силу вступил Федеральный закон от 7 июня 2025 года № 133-ФЗ. Он вводит новый механизм регистрации и защиты электронных сделок с недвижимостью. Участники могут использовать биометрические данные, чтобы пройти идентификацию и подтвердить личность.

Для сделок с недвижимостью нужны две биометрические модальности: фотография лица и запись голоса. Отпечатки пальцев и радужка глаза не используются. Поэтому если человек уже сдавал биометрию для загранпаспорта, то она не подойдет, так как не включает образец голоса.

С биометрией не нужно предъявлять паспорт и предварительно обращаться в МФЦ. Но чтобы заключить онлайн-сделку с помощью этого инструмента, все равно нужно учитывать два момента:

• Для регистрации биометрии надо обратиться в банк. Отметка в ЕГРН о разрешении на онлайн-сделки не требуется, но необходимо сдать биометрические данные. 
• Биометрия применяется совместно с УКЭП, а не заменяет ее. Биометрические данные позволяют подтвердить личность участника сделки, а УКЭП — подписать документы.

Использовать биометрию в сделках с недвижимостью необязательно — это дополнительный инструмент защиты. Если собственники не хотят сдавать биометрические данные, то могут применять только УКЭП или лично подавать заявление о переходе прав на недвижимость. В первом случае нужно предварительно дать согласие на онлайн-сделки через МФЦ.

Какая биометрия нужна для сделок с недвижимостью и как ее зарегистрировать

Есть три вида биометрии, которые отличаются сроком действия и возможностями:

• Упрощенная. Она действует три года и используется для базовых задач: например для входа в личный кабинет «Госуслуг», оплаты товаров и услуг на сумму до 2 500 рублей или проезда в общественном транспорте.
• Стандартная. Действует три года и, помимо задач упрощенной биометрии, позволяет получить государственные и другие услуги. Например, заселиться в гостиницу, оплатить покупки до 5 000 рублей и дистанционно заключить договор об оказании услуг мобильной связи.  
• Подтвержденная. Оформляется на пять лет и включает самый широкий список возможностей. С такой биометрией можно получить услуги, которые требуют предъявления паспорта. Например, выпустить УКЭП, открыть банковский счет и взять кредит. 

Чтобы заключать онлайн-сделки с недвижимостью, нужна подтвержденная биометрия. Ее можно зарегистрировать в центрах обслуживания — это банки, у которых есть специальное оборудование. Список таких организаций содержится на сайте Центробанка. Некоторые банки позволяют вызвать сотрудника на дом для сдачи биометрии.

Для регистрации биометрии понадобится паспорт и СНИЛС. Сотрудник банка сделает фото физлица и запишет голос — эти биометрические данные попадут в государственную Единую биометрическую систему (ЕБС).

Какие сделки можно и нельзя заключать с помощью биометрии

Подтвердить личность по биометрическим данным можно при купле-продаже и дарении недвижимости. Такой инструмент действует для сделок с любыми объектами: квартирами, домами и земельными участками.

С помощью биометрии нельзя заключить следующие сделки с недвижимостью:

• сдача квартиры или дома в наем или аренду;
• отчуждение долей в праве общей собственности;
• наследование;
• сделки в интересах несовершеннолетних и недееспособных.

Безопасно ли заключать сделки по биометрии

По данным ТАСС, пока не зафиксировано ни одной утечки биометрических данных из государственных систем. Высокий уровень безопасности достигается за счет трех факторов.

Хранение биометрических данных в зашифрованном виде. Они размещаются отдельно от персональной информации. Поэтому в ЕБС нет Ф.И.О., адресов и других идентификаторов физлиц. Вне системы используются только обезличенные биометрические векторы — цифровые отпечатки голосов и лиц. Это уникальный набор цифр для данных конкретного человека. Даже если мошенники получат к ним доступ, они не смогут расшифровать их и использовать.

При верификации компьютер сопоставляет векторы с изображением или голосом, которое получено с камеры. Если параметры совпадают с информацией в базе, то система подтверждает личность человека. Исходные биометрические данные не используются в этом процессе

Подделать биометрические данные невозможно: технологии отличают человека от его имитации. Поэтому мошенники не смогут использовать фотографии, инструменты для обработки и нейросети, чтобы заключать сделки от имени собственника.

Полный контроль данных через «Госуслуги». Они не хранятся на портале, но в личном кабинете указано, что биометрия есть в ЕБС и какой у нее срок действия. Человек может в любой момент проверить статус данных и удалить их из системы.

Комплексная защита. В онлайн-сделках будет использоваться сразу три инструмента для идентификации участников: УКЭП, биометрия и авторизация через «Госуслуги». Такой многоуровневый подход к подтверждению личности снижает риск мошенничества, так как должны совпасть сразу несколько факторов.

Читайте также: «Запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника: от каких рисков защищает и как установить»

Как зарегистрировать сделку с помощью биометрии

Чтобы использовать биометрию в онлайн-сделке, каждый участник — не только собственник недвижимости — должен выполнить три требования:

• Зарегистрироваться в ЕБС. Надо обратиться в банк и сдать биометрические данные.
• Подтвердить учетную запись на «Госуслугах».
• Оформить УКЭП. Ее можно получить через приложение «Госключ».

Для регистрации электронной сделки по биометрии понадобится телефон или компьютер с камерой и микрофоном. С помощью этого оборудования надо будет подтвердить биометрические данные.

Подать документы для заключения сделки можно через «Госуслуги». Собственник недвижимости должен загрузить электронные документы на портал и подписать их через УКЭП. Система попросит подтвердить личность через ЕБС: надо сделать фотографию лица и записать голос. Затем документы отправятся на подпись другой стороне.

Когда все участники подпишут документы, система направит документы в Росреестр для регистрации сделки и перехода прав на недвижимость. Уведомление об окончании процедуры и выписка из ЕГРН придут в «Госуслуги».

Биометрия — дополнительный инструмент защиты при дистанционных сделках. Она не гарантируют юридическую чистоту недвижимости, поэтому при купле-продаже квартиры или дома в любом случае важно проверять как сам объект, так и продавца.